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圖解《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》政策解讀 附全文

深圳市住房和建設(shè)局 深圳市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)

《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》的通知

信息來源：深圳市住房和建設(shè)局 信息提供日期：2022年12月09日

深建規(guī)〔2022〕8號

各有關(guān)單位：

《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

                                  深圳市住房和建設(shè)局        

                              深圳市規(guī)劃和自然資源局

                                 2022年12月9日

關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）

為了規(guī)范既有非居住房屋改建保障性租賃住房行為，切實增加保障性租賃住房供給，有效緩解新市民、青年人等群體住房困難，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）、《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)<關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見>的通知》（深府辦函〔2022〕23號）等文件規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就既有非居住房屋改建保障性租賃住房有關(guān)事項通知如下：

一、適用范圍

既有非居住房屋改建保障性租賃住房，是指將閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的行為。

工業(yè)用地或者物流倉儲用地上廠房、研發(fā)用房、倉儲等既有非居住房屋應(yīng)當(dāng)在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的前提下進(jìn)行改建。

對居住和公共環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染或者安全隱患的工業(yè)用地和存放易燃、易爆和劇毒等危險品的倉儲用地上的廠房、研發(fā)用房、倉儲等既有非居住房屋，不得實施改建。

二、基本原則

（一）合理選址，供需匹配。既有非居住房屋改建保障性租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃原則、區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求，重點在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)、城市建設(shè)重點片區(qū)等就業(yè)崗位集中片區(qū)，以及軌道交通站點附近等交通便捷區(qū)域開展和實施，有效緩解供需匹配問題。

（二）市場運(yùn)作，政策支持。充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，積極引導(dǎo)市場主體將既有非居住房屋改建作為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限以及原已批規(guī)劃許可文件，不補(bǔ)繳土地價款，按照國家規(guī)定享受土地、財稅、金融等對保障性租賃住房的專門支持政策。

（三）市級統(tǒng)籌，區(qū)級實施。市保障性租賃住房發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱市領(lǐng)導(dǎo)小組），統(tǒng)籌推進(jìn)全市保障性租賃住房發(fā)展。市住房建設(shè)部門承擔(dān)市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室職責(zé)，牽頭制定完善改建政策，統(tǒng)籌推進(jìn)改建工作。區(qū)政府建立相關(guān)部門聯(lián)動協(xié)調(diào)機(jī)制，落實本區(qū)改建項目的建設(shè)和管理工作，引導(dǎo)、督促企業(yè)規(guī)范實施改建。其他有關(guān)部門按職責(zé)予以配合。

三、改建條件

既有非居住房屋改建保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：

（一）具有不動產(chǎn)權(quán)屬證書，且房屋用途為商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲或者科研教育等。

（二）不存在查封登記、異議登記等情形；存在抵押登記等他項權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)取得所有他項權(quán)益人同意。

（三）未被納入城市更新單元計劃、棚戶區(qū)改造計劃、土地整備計劃和房屋征收計劃。

（四）商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、科研教育、研發(fā)用房應(yīng)當(dāng)以棟、座或者相對獨立的整層為單位進(jìn)行改建，廠房、倉儲用房應(yīng)當(dāng)以棟或者座為單位進(jìn)行改建。單個項目改建總建筑面積不低于1000平方米。

　　（五）改建項目所在宗地存在兩個以上共有人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人或者占份額三分之二以上的按份共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由宗地內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并取得參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意改建。

（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。

四、改建要求

（一）結(jié)構(gòu)安全。改建項目不涉及拆改、變動房屋結(jié)構(gòu)的，由房屋所有權(quán)人或者受其委托實施改建、運(yùn)營的單位委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位對擬改建房屋的荷載、抗震等原結(jié)構(gòu)設(shè)計是否滿足改建后房屋安全使用要求進(jìn)行復(fù)核。改建項目涉及拆改、變動房屋結(jié)構(gòu)，或者雖不涉及拆改、變動房屋結(jié)構(gòu)但擬改建房屋原結(jié)構(gòu)設(shè)計不滿足改建后房屋安全使用要求的，房屋所有權(quán)人或者受其委托實施改建、運(yùn)營的單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定委托符合要求的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全鑒定，并在改建設(shè)計方案中通過加固設(shè)計等方式確保房屋結(jié)構(gòu)安全。房屋所有權(quán)人或者受其委托實施改建、運(yùn)營的單位應(yīng)當(dāng)委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案、出具施工圖，并委托有相應(yīng)資質(zhì)等級的施工單位實施改建。

（二）消防安全。改建項目按照不低于非住宅類（公寓或者宿舍）居住建筑的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和防火要求進(jìn)行設(shè)計、施工，并按規(guī)定辦理消防審查備案手續(xù)。新舊消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的適用，可參照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展既有建筑改造利用消防設(shè)計審查驗收試點的通知》（建辦科函[2021]164號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（三）設(shè)計施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。改建項目的設(shè)計和施工應(yīng)當(dāng)符合國家、省和本市現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，鼓勵按照國家及本市裝配式裝修標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范進(jìn)行室內(nèi)裝配式裝修。改建項目中建筑面積70平方米以下的套（間）占比原則上不低于80%。改建為宿舍形式租賃住房應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》或者《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）水電氣設(shè)施。改建項目供水、供電、供氣設(shè)施改建應(yīng)當(dāng)符合國家、省和本市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，并實行抄表到戶。按層改建的項目經(jīng)水、電、燃?xì)獾仁姓梅?wù)企業(yè)認(rèn)定具備抄表到戶條件的，應(yīng)當(dāng)實行抄表到戶；不具備抄表到戶條件的，應(yīng)當(dāng)實行分戶計量。改建項目符合優(yōu)質(zhì)飲用水入戶改建條件的，改建后的供水設(shè)施（含供水管網(wǎng)、二次供水設(shè)施等）應(yīng)當(dāng)符合我市《優(yōu)質(zhì)飲用水工程技術(shù)規(guī)程》《二次供水設(shè)施技術(shù)規(guī)程》等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求。項目改建后，供水、排水等需求不得超過現(xiàn)狀市政設(shè)施的承載范圍，并且排水設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合雨污分流要求。

（五）環(huán)保衛(wèi)生。改建后的保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)等居住條件，并且符合國家、省和本市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。改建項目竣工驗收時應(yīng)當(dāng)按照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)》（GB50325-2020）進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境污染物濃度檢測，符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)后方可對外出租。

（六）節(jié)能與綠色改造。改建后的門窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)以及設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)滿足國家、省和本市現(xiàn)行建筑節(jié)能的相關(guān)規(guī)范要求。以棟為單位改建的項目應(yīng)當(dāng)按照《既有建筑綠色改造評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 51141）進(jìn)行改建，改建后至少達(dá)到既有建筑綠色改造評價一星級的要求。

（七）物業(yè)規(guī)范。改建后的保障性租賃住房所在的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)具備符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》等規(guī)定的物業(yè)管理用房，并按規(guī)定實施物業(yè)管理。

五、改建程序

既有非居住房屋改建保障性租賃住房項目的申請人可以是房屋所有權(quán)人，也可以是受其委托實際開展住房租賃運(yùn)營的專業(yè)化住房租賃企業(yè)等市場主體。申請人按照以下規(guī)定申請項目認(rèn)定、實施改建。

（一）認(rèn)定申請改建項目申請人應(yīng)當(dāng)向項目所在轄區(qū)住房建設(shè)部門提交以下材料申請項目認(rèn)定：

1.書面申請書。

2.申請人身份材料：

（1）申請人是房屋所有權(quán)人的，屬于自然人的應(yīng)當(dāng)提交本人有效身份材料，屬于企事業(yè)單位的應(yīng)當(dāng)提交營業(yè)執(zhí)照、法人證書以及法定代表人或者負(fù)責(zé)人的有效身份材料；

（2）申請人是受委托的住房租賃企業(yè)等市場主體的，應(yīng)當(dāng)提交受托企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表人有效身份材料以及房屋所有權(quán)人有效身份材料和同意改建的書面材料；

（3）申請人委托代理人辦理的，還需提供申請人授權(quán)委托書、代理人有效身份材料。

3.不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

4.存在抵押登記等他項權(quán)益的，提交所有他項權(quán)益人的身份材料及同意改建的書面意見。

5.改建項目所在宗地存在兩個以上共有人或者建筑物區(qū)分所有權(quán)的，提交法律規(guī)定數(shù)量的共有人或者業(yè)主同意改建的書面意見。

6.改建設(shè)計圖紙，包括項目改建平面圖、剖面圖以及消防、供排水、電路、燃?xì)夥治鰣D等必要詳圖；改變建筑外立面的，需提供立面圖。

7.房屋安全鑒定報告或者原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位對擬改建房屋原結(jié)構(gòu)設(shè)計滿足改建后房屋安全使用要求的書面意見（蓋公章）。

8.承諾書。承諾內(nèi)容包括但不限于擬改建房屋所有權(quán)和使用權(quán)來源合法、不存在依法應(yīng)當(dāng)停止使用或者整體拆除的情況、項目運(yùn)營期間不改變保障性租賃住房用途、項目停止運(yùn)營后依法依約處理房屋租賃關(guān)系等事項以及因此引起的糾紛、訴訟等。

（二）項目認(rèn)定

區(qū)住房建設(shè)部門統(tǒng)一受理本區(qū)的改建項目申請，區(qū)政府統(tǒng)籌組織本轄區(qū)住房建設(shè)、規(guī)劃和自然資源、更新整備、產(chǎn)業(yè)、教育、水務(wù)等部門，區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)、市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，以及水、電、燃?xì)獾仁姓梅?wù)企業(yè)，按照認(rèn)定指引（詳見附件1）對改建項目進(jìn)行初審，初審?fù)ㄟ^后報市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室按規(guī)定組織市相關(guān)部門研究提出復(fù)核意見，報經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)小組同意后，由區(qū)政府出具項目認(rèn)定書并向社會公示。項目認(rèn)定書有效期原則上為6年，期滿后符合條件的可續(xù)期。

（三）項目實施申請人取得項目認(rèn)定書后，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)認(rèn)定的改建設(shè)計實施改建并辦理相關(guān)報建手續(xù)：

1.向發(fā)展改革部門申請項目核準(zhǔn)或者備案。

2.按照《建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收管理暫行規(guī)定》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第51號）等有關(guān)規(guī)定向區(qū)住房建設(shè)部門申請消防設(shè)計審查、消防驗收或者消防驗收備案。按照規(guī)定進(jìn)行消防驗收備案的項目納入消防驗收備案檢查對象。

3.按照規(guī)定將具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位出具的施工圖設(shè)計文件、房屋結(jié)構(gòu)安全復(fù)核意見等材料上傳至深圳市建設(shè)工程勘察設(shè)計管理系統(tǒng)后，憑項目認(rèn)定書，參照未改變建設(shè)工程規(guī)劃許可的二次裝修工程相關(guān)要求，向區(qū)住房建設(shè)部門辦理建設(shè)工程施工許可手續(xù)。

4.改建項目工程設(shè)計、施工、監(jiān)理、檢測等活動應(yīng)當(dāng)遵循建設(shè)工程質(zhì)量安全管理等有關(guān)規(guī)定。

（四）竣工聯(lián)合驗收

改建項目竣工并且經(jīng)申請人組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗收后，經(jīng)申請人提出申請，由區(qū)住房建設(shè)部門組織本轄區(qū)規(guī)劃和自然資源、更新整備等部門按照《深圳市建設(shè)工程竣工聯(lián)合（現(xiàn)場）驗收管理辦法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行竣工聯(lián)合驗收?？⒐ぢ?lián)合驗收時，區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的第三方檢測機(jī)構(gòu)對改建項目室內(nèi)環(huán)境污染物濃度進(jìn)行監(jiān)督抽檢，且抽檢數(shù)量不得少于3間。

六、監(jiān)督管理

（一）改建后的保障性租賃住房通過竣工聯(lián)合驗收后方可投入使用；用作保障性租賃住房期間，按照我市保障性租賃住房管理相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理，不得上市銷售或變相銷售，不得擅自改變保障性租賃住房用途。引導(dǎo)申請人自竣工聯(lián)合驗收之日持續(xù)運(yùn)營6年以上。使用期間，因土地整備或者城市更新等需拆除的，按照改建前的房屋用途和建筑面積予以補(bǔ)償。

（二）改建后的保障性租賃住房面向本市的新市民、青年人等群體出租，租金確定和調(diào)整按照我市保障性租賃住房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；對外出租單次租賃期限應(yīng)當(dāng)在項目認(rèn)定書的有效期限內(nèi)，引導(dǎo)對外出租單次租賃期限不低于30天；經(jīng)承租人同意，可以按月、季收取租金，但應(yīng)當(dāng)按照住房租賃資金監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行監(jiān)管。改建為宿舍形式的保障性租賃住房，原則上應(yīng)當(dāng)躉租給用工單位，作為單位員工宿舍使用。

　?。ㄈ└慕ê蟮谋Ｕ闲宰赓U住房用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，出租人不得以管理費(fèi)、超出價格標(biāo)準(zhǔn)等形式向承租人收取額外的水、電、氣費(fèi)用。出租人應(yīng)當(dāng)編制房屋使用說明書，告知承租人房屋及配套設(shè)施的使用方式，提示消防、用電、燃?xì)獾仁褂檬马?，并在出租前書面告知承租人房屋的教育、車位等公共配套情況，作為住房租賃合同附件。（四）市住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)健全市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督。項目認(rèn)定書出具后，區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時錄入改建項目基本信息、開工建設(shè)日期、竣工驗收日期等情況并上傳項目認(rèn)定書等材料至市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。

（五）區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立既有非居住房屋改建保障性租賃住房監(jiān)管機(jī)制，對提供虛假資料申請改建、已取得認(rèn)定書項目未經(jīng)竣工聯(lián)合驗收或者竣工聯(lián)合驗收未通過即投入使用、通過“以租代售”等形式違規(guī)轉(zhuǎn)讓、改建后用于非保障性租賃住房用途等違規(guī)行為以及申請人取得項目認(rèn)定書后不實施改建的，依法采取終止改建行為、限期改正、納入信用監(jiān)管等措施；構(gòu)成違法行為的，依法予以處罰。區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)對改建完成的項目進(jìn)行定期檢查；根據(jù)工作需要，可會同市場監(jiān)管部門、規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)以及街道辦事處等進(jìn)行聯(lián)合檢查。

七、項目續(xù)期與退出

（一）改建項目有效期屆滿前三個月，申請人可以向區(qū)住房建設(shè)部門提出續(xù)期申請，并按照本通知規(guī)定重新申請項目認(rèn)定。

（二）改建項目有效期屆滿未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲通過的，注銷項目認(rèn)定；改建項目自竣工聯(lián)合驗收通過之日起已運(yùn)營滿3年但按套（間）計算的出租率不足60%且持續(xù)6個月以上的，可以申請變更或者注銷項目認(rèn)定。

（三）申請變更或者注銷項目認(rèn)定的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向區(qū)住房建設(shè)部門提交以下材料：

1.變更或者注銷項目認(rèn)定申請書;

2.原項目認(rèn)定書；

3.委托運(yùn)營的，需提交與受托的住房租賃企業(yè)變更委托事項或者解除委托關(guān)系的材料；

4.住房租賃合同尚未到期且不再作為保障性租賃住房的，需提交依法依約解除或者終止住房租賃合同的相關(guān)材料。

（四）區(qū)住房建設(shè)部門經(jīng)審核后，報區(qū)政府核發(fā)變更或者注銷項目認(rèn)定文件，并且抄送水、電、燃?xì)獾仁姓梅?wù)企業(yè)。改建項目注銷后，取消其民用水、電、氣價格優(yōu)惠，不再享受國家對保障性租賃住房的其他專門支持政策。

（五）房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)將不再作為保障性租賃住房的房源恢復(fù)為原用途使用，不得作為居住用途使用；涉及拆除工程的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)實施，并在施工前按照燃?xì)夤芾碛嘘P(guān)要求做好燃?xì)庠O(shè)施保護(hù)工作。房屋所有權(quán)人未將保障性租賃住房恢復(fù)為原用途使用的，視為擅自改變建筑物功能、非法改變土地用途，由規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)主管部門等依法查處。

八、保障措施

（一）市住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對各區(qū)既有非居住房屋改建保障性租賃住房工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立項目跟蹤評估機(jī)制，研究解決相關(guān)疑難問題，及時總結(jié)經(jīng)驗，完善實施機(jī)制。區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)于每年12月31日前將年度既有非居住房屋改建保障性租賃住房工作情況報市住房建設(shè)部門。

（二）區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織住房建設(shè)、規(guī)劃和自然資源、更新整備、產(chǎn)業(yè)、教育、水務(wù)等相關(guān)主管部門，以及水、電、燃?xì)獾仁姓梅?wù)企業(yè)建立聯(lián)動協(xié)調(diào)機(jī)制，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌研究、協(xié)調(diào)解決改建項目推進(jìn)的困難和問題。各區(qū)可以結(jié)合本區(qū)實際情況，制定實施細(xì)則，推進(jìn)工作落地。

九、其他事項

（一）本通知發(fā)布前將具有不動產(chǎn)權(quán)屬證書的商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲或者科研教育等既有非居住房屋（不含經(jīng)依法處理取得產(chǎn)權(quán)的農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑）改建為租賃住房的項目，區(qū)政府可參照本通知要求組織評估，對符合規(guī)劃原則、結(jié)構(gòu)安全、消防安全等要求的，按規(guī)定程序報經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)小組同意后，由區(qū)政府出具項目認(rèn)定書；其中，在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）發(fā)布之日前改建的項目，須經(jīng)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)處理并確定可以繼續(xù)使用，再按照前述規(guī)定出具項目認(rèn)定書。

（二）本通知自2022年12月9日起施行，有效期3年。

附件：1.深圳市既有非居住房屋改建保障性租賃住房項目認(rèn)定指引

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