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密度經(jīng)濟(jì)，商辦物業(yè)投資的黃金法則

我們經(jīng)常在考慮商辦物業(yè)價值的時候，會對區(qū)域、交通、配套這些考量，我們這里可以歸納出一個概念，叫“密度經(jīng)濟(jì)”。住宅投資，越低密價值越高；而商辦物業(yè)，價值依賴于生活及生產(chǎn)的活躍度，所以說商辦物業(yè)投資，越高密度，價值越高。一個區(qū)域的集群密度越高，意味著單位面積所匯聚的資源、財富更多，大大提升土地價值的速度。同時，產(chǎn)生強(qiáng)大的磁場力，吸附名企、人才、資金等資源。

什么是“密度經(jīng)濟(jì)”？創(chuàng)造國家超高財富的紐約曼哈頓CBD，容積率高達(dá)14.2，這樣的集群效應(yīng)將資源、企業(yè)、資本緊密聯(lián)系在一起，形成空間集聚體，它的商辦物業(yè)，更是一個資源整合的平臺，具有協(xié)同經(jīng)濟(jì)的作用，不僅可以更好地整個上下游的資源，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)化配置，激活企業(yè)各自的潛力，這就是“密度經(jīng)濟(jì)”。

集群密度=價值兌現(xiàn)速度

集群效應(yīng)將資源企業(yè)資本緊密聯(lián)系在一起的空間積聚體代表著介于市場和等級制之間的一種新的空間經(jīng)濟(jì)組織形式，是推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要方式，是區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)的一種重要實(shí)現(xiàn)方式，是提升區(qū)域競爭力的重要方式。以10年時間崛起的珠江新城福田中心區(qū)為例,集群式發(fā)展，人才吸附力強(qiáng)，價值變現(xiàn)快資源無需等待加速土地價值，快速強(qiáng)化中心地位。

集群密度=企業(yè)、行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的鏈接度

集群是建筑的集群，更是企業(yè)的集群。集群是一個資源整合的平臺，具有協(xié)同經(jīng)濟(jì)的作用，不僅可以更好地整合上下游的資源，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)化配置。通過優(yōu)化配置，不僅能通過相互合作激發(fā)出企業(yè)各自的潛力，更能助力寫字樓生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建以及鏈接。

集群密度=財富與資本密度

創(chuàng)造國家愈半數(shù)財富的紐約曼哈頓CBD容積率高達(dá)14.21,而深圳前海平均容積率4以上，單體建筑容積率達(dá)到8-10，由于資源的導(dǎo)向和聚集,產(chǎn)生強(qiáng)大的磁場力，因而出現(xiàn)馬太效應(yīng)“強(qiáng)者恒強(qiáng),勝者為王”的局面。這就是集群的力量。

集群密度=人與人之間的親密度

辦公場所，只是讓資源聚集,讓人聚集，這只是城市生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)的第一步而第二步也是最重要的一步是，讓這些人、這些資源之間產(chǎn)生關(guān)系，這才是商業(yè)能量城市能量的關(guān)鍵。商務(wù)街區(qū)的價值就在于能夠創(chuàng)造有效聯(lián)接的空間和平臺，高密度規(guī)劃下，樓宇和樓宇之間僅隔一道街巷從而讓企業(yè)和人走向開放、聯(lián)接和互動。這就是集群密度的力量。

深圳改革開放40周年過去了，從一無所有到GDP總量增長近1萬倍；常住人口從幾萬到現(xiàn)在1700多萬；人均GDP超過20萬；人口密度位列全國一；2019年城市經(jīng)濟(jì)綜合競爭力第一名，如今的深圳已是站在世界的高度來并肩。

2019年8月，深圳升級為中國特色社會主義先行示范區(qū)，政治地位的升級在于給深圳釋放更多的空間，提升其全球競爭力。深圳明白其中的深意，在戰(zhàn)略布局上進(jìn)行全區(qū)域的精準(zhǔn)孵化。發(fā)布“6+1”總部基地戰(zhàn)略，分別位于福田、留仙洞、后海、深圳灣、科技園、龍華六大總部基地，這意味著深圳正式進(jìn)入總部經(jīng)濟(jì)時代，推動深圳成為世界級超級城市。

首先來看后?？偛炕兀偯娣e2.55平方公里，規(guī)劃建設(shè)區(qū)約1.13平方公里，規(guī)劃總建筑面積480萬平方米。后海被定位為深圳國際門戶和國際金融區(qū)，總部企業(yè)、科創(chuàng)、金融等產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢明顯。如今后?？偛炕匾?guī)劃的辦公物業(yè)達(dá)300萬方，吸引約80家如騰訊、阿里、華潤、中海、恒大等知名總部企業(yè)競相入駐。隨著全球優(yōu)質(zhì)企業(yè)總部的落戶，如今后海的科技、金融、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)總部等產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)日益凸顯，吸引著灣區(qū)高端人才、資金、商機(jī)等資源匯聚。

再來看深圳灣超級總部基地，是世界500強(qiáng)企業(yè)總部基地，規(guī)劃總占地約117公頃，總建面約450萬-550萬平，已引入招商銀行、天音通信、恒力、碳云、中國電子、中興通訊和神州數(shù)碼等多家龍頭企業(yè)，預(yù)估2020年整體實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值收入或達(dá)500億元，規(guī)劃就業(yè)人口18-22萬，配套生活以商務(wù)公寓及周邊生活住區(qū)為主，片區(qū)內(nèi)部無常住居住人口。深圳灣超級總部基地周邊匯聚了深港西部通道口岸、地鐵2、9、11號線、深圳灣公園、紅樹林保護(hù)區(qū)、華僑城內(nèi)湖濕地、華僑城主題景區(qū)、大沙河及沙河高爾夫等得天獨(dú)厚的資源，被稱為深圳最具價值的土地。

接下來看深圳北站總部基地是鏈接大灣區(qū)城市超級樞紐總部CBD，深港中軸，國際會客廳，2000億巨資規(guī)劃、約6.1平方公里、約960萬㎡體量、約550萬㎡商服建面、約60多棟商務(wù)辦公樓，約5-7個城市商業(yè)綜合體，約6-9個四星級及以上酒店，計劃引進(jìn)20-30家大型總部企業(yè)及上市公司。目前已引進(jìn)如美團(tuán)科技、深圳高鐵總部、深圳通、深圳計算科學(xué)研究院、華陽國際等，提供約25萬就業(yè)崗位，未來將匯聚大量的高端商務(wù)人群。深圳北站除了多條地鐵匯聚更是南中國高鐵樞紐中心，它的年商務(wù)客流量可以達(dá)到約7000萬人次，日商務(wù)流量約10萬人次，一天可達(dá)17個城市。

留仙洞片區(qū)總部基地是世界知識密度最高的總部基地之一，片區(qū)定位為國際化新一代信息技術(shù)研發(fā)轉(zhuǎn)化與應(yīng)用示范基地，是南山乃至深圳未來引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展的新平臺和創(chuàng)新“高地”。根據(jù)規(guī)劃，總部基地總用地面積為135.5公頃，規(guī)劃建筑面積683萬平方米。

深圳灣高新區(qū)總部基地被稱為珠三角的“曼哈頓”，打造約15平方公里“特區(qū)中的特區(qū)”，截止2016年底，累計注冊企業(yè)約12.46萬家，其中世界500強(qiáng)約169家，到2020年，前海每平方公里預(yù)計產(chǎn)出超出100億，位居世界第二，約100萬高端人才涌入，居住用地僅容納約30萬人。

深圳總部經(jīng)濟(jì)航母的福田中心區(qū)總部基地，匯聚了深圳近80%金融力量，至2020年，福田中心區(qū)總部基地目標(biāo)引入深圳金融人才約12萬人，新增5家以上金融控股集團(tuán)公司，20家以上總部型金融機(jī)構(gòu)，金融業(yè)增加值約1600億元。片區(qū)基本為建成區(qū)，住宅產(chǎn)品供應(yīng)量極少。

深圳六大總部基地，總規(guī)劃建筑面積均達(dá)百萬平方米，斥巨資規(guī)劃運(yùn)營，有著高密度的規(guī)劃；眾多企業(yè)總部紛紛受吸引而來入駐，如深圳灣高新區(qū)總部基地，截止2016年底，累計注冊企業(yè)約12.46萬家，其中世界500強(qiáng)約169家，企業(yè)集群效應(yīng)產(chǎn)生，資源共享優(yōu)化配置；隨著500強(qiáng)、上市企業(yè)的入駐，上萬乃至百萬高端人才隨之匯聚于此；資源的導(dǎo)向和聚集，產(chǎn)生強(qiáng)大的磁場力，因而出現(xiàn)馬太效應(yīng)“強(qiáng)者恒強(qiáng),勝者為王”的局面。

由此可見，深圳六大總部基地有著高密度規(guī)劃，讓資源聚集，讓人聚集，集群效應(yīng)形成，“密度經(jīng)濟(jì)”也必將為區(qū)域內(nèi)的商辦產(chǎn)品帶來很高的投資價值，投資商辦首選六大總部基地內(nèi)產(chǎn)品有可靠的保障。因?yàn)槊芏龋呛饬可剔k物業(yè)投資的黃金法則。