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重磅、深圳舊改新規(guī)出爐！簽約率95%即可征收（附政策解讀）

2020年12月30日，《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》經(jīng)市六屆人大常委會第四十六次會議第二次會議表決通過！

明確：舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)雙95%后可征收；城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數(shù)單95%后可征收

此更新條例政策將于2021年3月1日執(zhí)行

劃重點：

1、取消雙百，簽約面積與簽約人數(shù)雙95%后可征收

（一）用地為單一地塊的，應當經(jīng)全體共同共有人或者產(chǎn)權份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權的，應當經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權利人且占總人數(shù)四分之三以上的物業(yè)權利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應當經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數(shù)百分之九十五以上的物業(yè)權利人同意

（二）用地包含兩個或者兩個以上地塊的，每一地塊物業(yè)權利人更新意愿應當符合前項規(guī)定，且物業(yè)權利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十

2、城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數(shù)單95%后可征收

城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權利人人數(shù)占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收

3、一年內簽約率達不到95%的舊改項目，調出城市更新單元計劃

確認市場主體后，一年內簽約率達不到95%的舊改項目，調出城市更新單元計劃

對于一年內簽約率達到了95%的項目，市場主體可以向區(qū)政府申請調解

4、官方首次制定了最低賠償標準：套內面積不少于1:1

已登記的商品性質住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償

產(chǎn)權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業(yè)權利人可以不再支付超出面積部分的房價

5、此外，與此前《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》不同的是，剛剛通過的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》取消了D級危樓的要求，取消了開發(fā)商額外補償政府保障房的要求，同時也增加了前置調解程序等等

深圳市六屆人大常委會公告

（第二二八號）

發(fā)布時間：2020年12月30日

深圳市第六屆人民代表大會常務委員會

公  告

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》經(jīng)深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議于2020年12月30日通過，現(xiàn)予公布，自2021年3月1日起施行。

                            深圳市人民代表大會常務委員會　

                                    2020年12月30日

以下為文件全文：

深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例

（2020年12月30日深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議通過）

目 錄

第一章 總則

第二章 城市更新規(guī)劃與計劃

第三章 拆除重建類城市更新

第四章 綜合整治類城市更新

第五章 保障和監(jiān)督

第六章 法律責任

第七章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范城市更新活動，完善城市功能，提升城市品質，改善人居環(huán)境，根據(jù)有關法律、行政法規(guī)的基本原則，結合深圳經(jīng)濟特區(qū)實際，制定本條例。

第二條 深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新活動適用本條例。

本條例所稱城市更新，是指對城市建成區(qū)內具有下列情形之一的區(qū)域，根據(jù)本條例規(guī)定進行拆除重建或者綜合整治的活動：

（一）城市基礎設施和公共服務設施急需完善；

（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經(jīng)濟社會發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；

（四）經(jīng)市人民政府批準進行城市更新的其他情形。

根據(jù)市住房發(fā)展規(guī)劃，舊住宅區(qū)拆除重建后優(yōu)先用于公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建設，由市、區(qū)人民政府按照有關規(guī)定組織實施。具體辦法由市人民政府另行制定。

第三條 城市更新應當遵循政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領、公益優(yōu)先、節(jié)約集約、市場運作、公眾參與的原則。

第四條 城市更新應當增進社會公共利益，實現(xiàn)下列目標：

（一）加強公共設施建設，提升城市功能品質；

（二）拓展市民活動空間，改善城市人居環(huán)境；

（三）推進環(huán)保節(jié)能改造，實現(xiàn)城市綠色發(fā)展；

（四）注重歷史文化保護，保持城市特色風貌；

（五）優(yōu)化城市總體布局，增強城市發(fā)展動能。

第五條 市人民政府負責統(tǒng)籌全市城市更新工作，研究決定城市更新工作涉及的重大事項。

市城市更新部門是城市更新工作的主管部門，負責組織、協(xié)調、指導、監(jiān)督全市城市更新工作，擬訂城市更新政策，組織編制全市城市更新專項規(guī)劃、年度計劃，制定相關規(guī)范和標準。

市人民政府相關部門在各自職責范圍內負責城市更新相關工作。

第六條 各區(qū)人民政府（含新區(qū)管委會，下同）負責統(tǒng)籌推進本轄區(qū)城市更新工作。

區(qū)城市更新部門負責本轄區(qū)城市更新組織實施和統(tǒng)籌管理工作，區(qū)人民政府相關部門在各自職責范圍內負責城市更新相關工作。

街道辦事處應當配合區(qū)城市更新部門做好城市更新相關工作，維護城市更新活動正常秩序。

第七條 城市更新項目由物業(yè)權利人、具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)（以下簡稱市場主體）或者市、區(qū)人民政府組織實施。符合規(guī)定的，也可以合作實施。

第八條 城市更新一般按照下列程序進行，本條例另有規(guī)定的除外：

（一）城市更新單元計劃制定；

（二）城市更新單元規(guī)劃編制；

（三）城市更新實施主體確認；

（四）原有建筑物拆除和不動產(chǎn)權屬注銷登記；

（五）國有建設用地使用權出讓；

（六）開發(fā)建設；

（七）回遷安置。

市人民政府因優(yōu)化營商環(huán)境以及行政審批制度改革的需要，可以按規(guī)定優(yōu)化相關工作程序。

第九條 市城市更新部門應當建立統(tǒng)一的城市更新信息系統(tǒng)，將全市城市更新項目范圍內的土地、建筑物、歷史文化遺存現(xiàn)狀、相關行政許可等信息納入城市更新信息系統(tǒng)，實施全流程覆蓋、全方位監(jiān)管，并依法公開政府信息。

第十條 城市更新應當與土地整備、公共住房建設、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑（以下簡稱歷史違建）處理等工作有機銜接，相互協(xié)調，促進存量低效用地再開發(fā)。

第十一條 城市更新應當加強對歷史風貌區(qū)和歷史建筑的保護與活化利用，繼承和弘揚優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn)，促進城市建設與社會、文化協(xié)調發(fā)展。

城市更新單元內的文物保護工作，應當嚴格執(zhí)行文物保護相關法律、法規(guī)規(guī)定。

第十二條 市城市更新部門、各區(qū)人民政府應當建立健全城市更新公眾參與機制，暢通利益相關人及公眾的意見表達渠道，保障其在城市更新政策制定、計劃規(guī)劃編制、實施主體確認等環(huán)節(jié)以及對搬遷補償方案等事項的知情權、參與權和監(jiān)督權。

第二章 城市更新規(guī)劃與計劃

第十三條 市城市更新部門應當按照全市國土空間總體規(guī)劃組織編制全市城市更新專項規(guī)劃，確定規(guī)劃期內城市更新的總體目標和發(fā)展策略，明確分區(qū)管控、城市基礎設施和公共服務設施建設、實施時序等任務和要求。

城市更新專項規(guī)劃經(jīng)市人民政府批準后實施，作為城市更新單元劃定、城市更新單元計劃制定和城市更新單元規(guī)劃編制的重要依據(jù)。

第十四條 城市更新單元是城市更新實施的基本單位。一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。城市更新單元的劃定應當執(zhí)行有關技術規(guī)范，綜合考慮原有城市基礎設施和公共服務設施情況、自然環(huán)境以及產(chǎn)權邊界等因素，保證城市基礎設施和公共服務設施相對完整，并且相對成片連片。

第十五條 城市更新單元實行計劃管理。

城市更新單元計劃依照城市更新專項規(guī)劃和法定圖則等法定規(guī)劃制定，包括更新范圍、申報主體、物業(yè)權利人更新意愿、更新方向和公共用地等內容。其中，更新方向應當按照法定圖則等法定規(guī)劃的用地主導功能確定。

城市更新單元計劃實行有效期管理，不符合有效期管理規(guī)定的，由城市更新部門確認并公告后失效。

第十六條 綜合整治類城市更新項目有下列情形之一的，可以不申報城市更新單元計劃：

（一）僅增加不超過現(xiàn)狀建筑面積百分之十五的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施；

（二）僅對建筑物外立面進行改造。

第十七條 城市更新單元計劃申報主體按照下列規(guī)定確定：

（一）城市更新單元涉及單一物業(yè)權利人的，由物業(yè)權利人或者其委托的單一市場主體申報；

（二）城市更新單元涉及多個物業(yè)權利人的，由其共同委托的單一物業(yè)權利人或者單一市場主體申報；

（三）城市更新單元用地屬于城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍外形成的建成區(qū)域的，由其所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位或者其委托的單一市場主體申報；

（四）城市更新單元由市、區(qū)人民政府組織實施的，由市、區(qū)人民政府相關部門申報；

（五）舊住宅區(qū)更新單元計劃由轄區(qū)街道辦事處負責申報。

根據(jù)前款規(guī)定確定的申報主體在申報城市更新單元計劃之前，應當組織開展更新改造現(xiàn)狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作。

第十八條 申報城市更新單元計劃時，城市更新單元內物業(yè)權利人更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等應當符合規(guī)定要求。

物業(yè)權利人更新意愿、建筑物建成年限按照本條例規(guī)定執(zhí)行，合法用地比例由市人民政府另行規(guī)定。

第十九條 區(qū)城市更新部門負責對城市更新單元計劃草案進行審查。經(jīng)審查通過的，由區(qū)城市更新部門按規(guī)定向社會公示后報區(qū)人民政府審批，公示時間不得少于十個工作日。

城市更新單元計劃經(jīng)區(qū)人民政府批準后，由區(qū)城市更新部門將該單元計劃向社會公告，并報市城市更新部門備案?！?/span>

第二十條 城市更新單元規(guī)劃是城市更新項目實施的規(guī)劃依據(jù)，應當根據(jù)城市更新單元計劃、有關技術規(guī)范并結合法定圖則等各項控制要求進行編制，并明確下列事項：

（一）城市更新單元的目標定位、更新模式、土地利用、開發(fā)建設指標、道路交通、市政工程、城市設計、利益平衡方案等；

（二）學校、醫(yī)院、養(yǎng)老院、公安派出所、消防站、文化活動中心、綜合體育中心、公交首末站、變電站等公共服務設施建設要求；

（三）創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等配建要求；

（四）無償移交政府的公共用地范圍、面積；

（五）其他事項。

市、區(qū)城市更新部門應當加強對城市更新單元規(guī)劃編制的指導、監(jiān)督，加強規(guī)劃剛性管控，確保社會公共利益的實現(xiàn)。

第二十一條 城市更新單元規(guī)劃草案由城市更新單元計劃申報主體委托具有相應資質的機構編制，報區(qū)城市更新部門審查。經(jīng)審查通過的，區(qū)城市更新部門應當將城市更新單元規(guī)劃草案向社會公示，公示時間不得少于三十日。

城市更新單元規(guī)劃草案符合法定圖則強制性內容的，由區(qū)人民政府批準；城市更新單元規(guī)劃草案對法定圖則強制性內容進行調整或者相關地塊未制定法定圖則的，由區(qū)人民政府報市人民政府或者市人民政府授權的機構批準。

城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后視為已完成法定圖則相應內容的修改或者編制。

第二十二條 除因公共住房、城市基礎設施和公共服務設施建設外，城市更新單元規(guī)劃自批準之日起兩年內不得對其強制性內容進行修改。

對城市更新單元規(guī)劃進行修改，修改事項屬于非強制性內容的，由區(qū)人民政府批準；屬于強制性內容的，由市人民政府或者其授權的機構批準。

城市更新單元規(guī)劃的強制性內容包括單元主導功能、開發(fā)強度、公共配套設施等，具體按照相關技術規(guī)范執(zhí)行。

第二十三條 區(qū)人民政府可以根據(jù)需要確定重點城市更新單元，實施差別化城市更新策略。重點城市更新單元的計劃和規(guī)劃經(jīng)市城市更新部門審查后，由區(qū)人民政府提請市人民政府批準。

第三章 拆除重建類城市更新

第二十四條 拆除重建類城市更新是指通過綜合整治方式難以改善或者消除本條例第二條第二款規(guī)定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照規(guī)劃進行重新建設的活動。

第二十五條 申報拆除重建類城市更新單元計劃時，拆除范圍內物業(yè)權利人更新意愿應當符合下列要求：

（一）用地為單一地塊的，應當經(jīng)全體共同共有人或者產(chǎn)權份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權的，應當經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權利人且占總人數(shù)四分之三以上的物業(yè)權利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應當經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數(shù)百分之九十五以上的物業(yè)權利人同意；

（二）用地包含兩個或者兩個以上地塊的，每一地塊物業(yè)權利人更新意愿應當符合前項規(guī)定，且物業(yè)權利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十；

（三）用地屬城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，應當經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新，或者符合前兩項規(guī)定，經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位同意。

申請將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計劃，自發(fā)布征集意愿公告之日起十二個月內未達到前款物業(yè)權利人更新意愿要求的，三年內不得納入城市更新單元計劃。

第二十六條 申請將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限應當在二十年以上，且滿足下列條件之一：

（一）需要根據(jù)規(guī)劃建設重大城市基礎設施和公共服務設施的；

（二）年久失修或者經(jīng)維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴重安全隱患危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決的；

（三）使用功能不齊全、配套設施不完善，經(jīng)評估后需要拆除重建的。

第二十七條 申請將舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限不得少于十五年；建成年限未滿十五年，但是因規(guī)劃統(tǒng)籌或者社會公共利益需要的，可以按照本條例規(guī)定納入拆除重建類城市更新單元計劃。

第二十八條 拆除重建類城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，物業(yè)權利人可以通過簽訂搬遷補償協(xié)議、房地產(chǎn)作價入股或者房地產(chǎn)收購等方式將房地產(chǎn)相關權益轉移到同一主體，形成單一權利主體。

屬于城中村拆除重建類城市更新項目的，除按照前款規(guī)定形成單一權利主體外，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位可以與公開選擇的單一市場主體合作實施城市更新，也可以自行實施。

第二十九條 拆除重建類城市更新項目的市場主體與物業(yè)權利人應當遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補償協(xié)議。

市城市更新部門應當制定并發(fā)布搬遷補償協(xié)議示范文本，包括協(xié)議生效時間、生效條件、搬遷補償標準和方式、協(xié)議有效期、權利義務、預告登記約定、不得加改擴建、違約責任等內容。

市場主體應當將已簽訂的搬遷補償協(xié)議報區(qū)城市更新部門備案。區(qū)城市更新部門應當將備案信息推送區(qū)住房建設部門和不動產(chǎn)登記機構。被搬遷住房屬政策性住房的，區(qū)住房建設部門應當報市住房建設部門審核。

第三十條 區(qū)城市更新部門負責對物業(yè)權利人更新意愿進行核實。屬于本條例第二十五條第一款第三項規(guī)定情形的，區(qū)城市更新部門應當在物業(yè)權利人更新意愿核實階段組織區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構、轄區(qū)街道辦事處和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位對歷史違建物業(yè)權利人進行核實，由經(jīng)核實的物業(yè)權利人與市場主體簽訂搬遷補償協(xié)議。

第三十一條 搬遷補償協(xié)議簽訂后，市場主體可以按照約定向不動產(chǎn)登記機構申請辦理被搬遷房屋的相關預告登記。

預告登記的期限由雙方當事人約定。約定登記有效期間，雙方當事人可申請注銷預告登記。期限屆滿或者城市更新項目調出城市更新單元計劃的，預告登記失效。預告登記有效期內，未經(jīng)預告登記權利人一致同意，不動產(chǎn)登記機構不受理被搬遷房屋的不動產(chǎn)轉移、抵押或者變更等登記業(yè)務。

第三十二條 屬于舊住宅區(qū)城市更新項目的，區(qū)人民政府應當在城市更新單元規(guī)劃批準后，組織制定搬遷補償指導方案和公開選擇市場主體方案，經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數(shù)百分之九十五以上的物業(yè)權利人同意后，采用公開、公平、公正的方式選定市場主體，由選定的市場主體與全體物業(yè)權利人簽訂搬遷補償協(xié)議。

被選定的市場主體應當符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理的相關規(guī)定，與城市更新規(guī)模、項目定位相適應，并具有良好的社會信譽。

第三十三條 城市更新項目實施過程中，需要變更計劃申報主體的，應當按照本條例第二十五條第一款的規(guī)定，重新征集物業(yè)權利人更新意愿，并在厘清經(jīng)濟利益關系后將變更情況報區(qū)城市更新部門備案。區(qū)城市更新部門負責對物業(yè)權利人更新意愿達成情況和變更后市場主體的資質要求等進行核實。

第三十四條 城市更新搬遷補償可以采用產(chǎn)權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業(yè)權利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產(chǎn)權置換方式，補償與被拆除住房產(chǎn)權限制條件相同的住房。

已登記的商品性質住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償；產(chǎn)權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業(yè)權利人可以不再支付超出面積部分的房價。安置補償費最遲應當在物業(yè)權利人搬離之日起按約定給付。

前款規(guī)定以外的其他合法建筑和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業(yè)權利人參照本市房屋征收相關規(guī)定協(xié)商確定。

第三十五條 已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積占比或者物業(yè)權利人人數(shù)占比不低于百分之九十五時，市場主體與未簽約業(yè)主經(jīng)充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，可以向項目所在地的區(qū)人民政府申請調解，區(qū)人民政府也可以召集有關當事人進行調解。

第三十六條 舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區(qū)人民政府調解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃的實施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關規(guī)定對未簽約部分房屋實施征收。

城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權利人人數(shù)占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收。

第三十七條 依照本條例規(guī)定對未簽約房屋實施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計劃，由區(qū)人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補償?shù)挠嘘P規(guī)定，依法分別作出征收決定。

被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不履行征收決定確定的義務的，區(qū)人民政府應當自期限屆滿之日起三個月內向人民法院申請強制執(zhí)行。

第三十八條 在區(qū)人民政府依法作出征收決定前，尚未簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權利人與市場主體協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議的，市場主體應當在簽訂搬遷補償協(xié)議后三個工作日內告知區(qū)人民政府。區(qū)人民政府對該房屋的征收程序終止。

第三十九條 區(qū)人民政府征收取得的物業(yè)權利，由相關部門按照有關規(guī)定與市場主體協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議。

第四十條 城市更新項目拆除范圍內形成單一權利主體或者合作實施主體的，應當向區(qū)城市更新部門申請確認實施主體。

區(qū)城市更新部門應當與實施主體簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，按照有關規(guī)定明確下列事項：

（一）實施主體按照城市更新單元規(guī)劃要求應當履行的無償移交公共用地、城市基礎設施和公共服務設施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等義務，以及相應接收部門；

（二）實施主體按照搬遷補償協(xié)議應當履行的義務；

（三）城市更新項目實施進度安排及完成時限；

（四）設立資金監(jiān)管賬戶或者其他監(jiān)管措施；

（五）違約責任；

（六）雙方需要約定的其他事項。

涉及產(chǎn)業(yè)項目的，實施主體還應當與區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管要求，并將產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議作為土地使用權出讓合同附件。

第四十一條 確認實施主體后，區(qū)城市更新部門應當及時通過城市更新信息系統(tǒng)通知各有關部門和不動產(chǎn)登記機構，暫停辦理涉及城市更新項目拆除范圍內物業(yè)的審批、登記等事項。

第四十二條 無償移交給政府的公共用地中，用于建設與城市更新項目配套的城市基礎設施和公共服務設施的，應當優(yōu)先安排，與城市更新項目同步實施。相關部門也可以委托實施主體代為建設。

第四十三條 除提前向政府無償移交公共用地，且經(jīng)區(qū)人民政府同意拆除該用地上建筑物的情形外，城市更新單元拆除范圍內建筑物應當在區(qū)城市更新部門與實施主體簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議后，方可按規(guī)定拆除。實施主體應當在拆除施工十五日前，向區(qū)住房建設部門辦理備案手續(xù)。

建筑物拆除后，由物業(yè)權利人或者其委托的實施主體依法辦理不動產(chǎn)權屬注銷登記手續(xù)。

第四十四條 不動產(chǎn)權屬注銷登記完成后，實施主體應當先按照規(guī)劃要求向政府無償移交公共用地，再申請以協(xié)議方式取得更新單元規(guī)劃確定的開發(fā)建設用地使用權，并簽訂國有建設用地使用權出讓合同。項目拆除范圍內的原土地使用權自動終止，出讓后的土地使用權期限重新起算。

國有建設用地使用權出讓合同應當明確城市更新單元規(guī)劃和項目實施監(jiān)管協(xié)議的相關內容。

拆除范圍內土地涉及未完善土地征轉用補償手續(xù)的，在簽訂國有建設用地使用權出讓合同前，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位自行厘清經(jīng)濟關系后與相關部門簽訂完善手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行補償。

第四十五條 被搬遷人選擇產(chǎn)權置換的，置換物業(yè)按照經(jīng)區(qū)城市更新部門備案的搬遷補償協(xié)議約定登記至被搬遷人名下，依法免征契稅。

第四章 綜合整治類城市更新

第四十六條 綜合整治類城市更新是指在維持現(xiàn)狀建設格局基本不變的前提下，采取修繕、加建、改建、擴建、局部拆建或者改變功能等一種或者多種措施，對建成區(qū)進行重新完善的活動。

第四十七條 綜合整治類城市更新主要包括下列內容：

（一）修繕建筑物外觀；

（二）加建電梯、連廊、樓梯和遮蔽通道等輔助性設施；

（三）完善道路交通、給排水、供電、燃氣、消防、安防、垃圾分類、通信等公共服務設施；

（四）增設或改造養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、快遞、停車場、充電設施、社會治安等各類社區(qū)服務設施；

（五）保護、活化利用不可移動文物或者歷史風貌區(qū)、歷史建筑；

（六）改變建筑物功能；

（七）其他加建、改建、擴建或者局部拆建行為。

第四十八條 實施綜合整治類城市更新不得影響原有建筑物主體結構安全和消防安全，原則上不得改變土地規(guī)劃用途。涉及加建、改建、擴建、局部拆建的，所在區(qū)域應當未被列入土地整備計劃、拆除重建類城市更新單元計劃。

第四十九條 綜合整治類城市更新項目涉及加建、改建、擴建、局部拆建等活動的，應當按照本條例第八條規(guī)定的程序實施。相關計劃規(guī)劃制定、實施主體確認、原有建筑物拆除和不動產(chǎn)權屬注銷登記、國有建設用地使用權出讓等環(huán)節(jié)參照拆除重建類城市更新相關規(guī)定執(zhí)行。

第五十條 舊住宅區(qū)和舊商業(yè)區(qū)因配套設施不完善或者建筑和設施建設標準較低的，可以采取整飾建筑外觀、加建電梯、設置連廊、增設停車位等措施實施綜合整治類城市更新。

實施前款所列綜合整治措施的，可以按規(guī)定啟用物業(yè)專項維修資金。

第五十一條 鼓勵舊工業(yè)區(qū)開展融合加建、改建、擴建、局部拆建等方式的綜合整治類城市更新。

舊工業(yè)區(qū)開展綜合整治類城市更新的，應當符合本市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向，并按要求向政府無償移交一定比例的用地、用房。

舊工業(yè)區(qū)綜合整治類城市更新擬由物業(yè)權利人以外的市場主體實施的，市場主體被確認為實施主體后，可以申請對原土地使用權合同進行變更或者簽訂補充協(xié)議。舊工業(yè)區(qū)經(jīng)綜合整治類城市更新后新引進的企業(yè)其產(chǎn)業(yè)類型等應當符合相關產(chǎn)業(yè)政策要求。

第五十二條 因消除安全隱患、完善產(chǎn)業(yè)及配套功能、改善空間環(huán)境品質等目的對舊工業(yè)區(qū)開展綜合整治類城市更新，增加面積不超過現(xiàn)狀建筑面積百分之十五的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性設施的，可以適當簡化相關程序。

第五十三條 市城市更新部門負責組織劃定城中村綜合整治分區(qū)范圍。劃入綜合整治分區(qū)范圍的城中村，不得開展以拆除重建為主的城市更新活動。

城中村內的現(xiàn)狀居住片區(qū)和商業(yè)區(qū)，可以由區(qū)人民政府組織開展綜合整治類城市更新活動。

第五章 保障和監(jiān)督

第五十四條 市、區(qū)城市更新部門應當將城市更新工作經(jīng)費納入部門預算管理，市、區(qū)財政部門按照規(guī)定統(tǒng)籌保障有關資金需求。

第五十五條 城市更新項目依法免收各項行政事業(yè)性收費。

第五十六條 鼓勵實施主體參與文物、歷史風貌區(qū)、歷史建筑的保護、修繕和活化利用以及古樹名木的保護工作。

對于城市更新單元內保留的文物、歷史風貌區(qū)和歷史建筑或者主管部門認定的歷史風貌區(qū)和歷史建筑線索等歷史文脈，應當實施原址保護。

第五十七條 實施主體在城市更新中承擔文物、歷史風貌區(qū)、歷史建筑保護、修繕和活化利用，或者按規(guī)劃配建城市基礎設施和公共服務設施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房以及增加城市公共空間等情形的，可以按規(guī)定給予容積率轉移或者獎勵。

第五十八條 經(jīng)批準納入城市更新單元計劃的城市更新項目，更新單元內存在用地手續(xù)不完善的建成區(qū)的，應當按照尊重歷史、公平合理、利益共享的原則和有關規(guī)定進行處置后完善用地手續(xù)。

第五十九條 城市更新后用地功能規(guī)劃變更為居住用地、商業(yè)服務業(yè)用地、公共管理與公共服務用地或者新型產(chǎn)業(yè)用地的，實施主體應當對建設用地開展土壤污染狀況調查，調查后按照土壤污染防治規(guī)定滿足使用要求并且未列入建設用地土壤污染風險管控和修復名錄的，方可向政府無償移交公共用地和申請辦理國有建設用地使用權出讓手續(xù)。

第六十條 城市更新單元計劃經(jīng)批準后，由區(qū)人民政府發(fā)布公告，禁止在城市更新單元范圍內擅自加建、改建、擴建，禁止改變房屋和土地用途。違反規(guī)定的，依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》等法規(guī)規(guī)定處理。

第六十一條 城市更新項目以產(chǎn)權置換方式進行補償?shù)?，實施主體在辦理房地產(chǎn)銷售時，應當向區(qū)住房建設部門告知用于產(chǎn)權置換房屋的數(shù)量、面積和位置。區(qū)住房建設部門根據(jù)實施主體的報告以及經(jīng)備案的搬遷補償協(xié)議將用于產(chǎn)權置換的房屋預先保留，不予銷售。

第六十二條 城市更新項目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等，實施主體不得銷售或者用作抵押。

實施主體未按照要求完成創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等配建的，不予通過規(guī)劃核實。

第六十三條 市、區(qū)城市更新部門應當加強對城市更新項目的實施監(jiān)督。在項目申請房地產(chǎn)銷售、規(guī)劃核實時，應當核實項目搬遷補償方案和項目實施監(jiān)管協(xié)議的執(zhí)行情況。

第六章 法律責任

第六十四條 相關部門及其工作人員在城市更新工作中不履行職責或者不正確履行職責的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十五條 違反本條例第三十條規(guī)定，市場主體與未經(jīng)核查確認的物業(yè)權利人簽訂搬遷補償協(xié)議的，由區(qū)城市更新部門給予警告，并責令限期改正;逾期不改正的，處五十萬元以上一百萬元以下罰款。

第六十六條 未經(jīng)本條例第十七條第一款規(guī)定確定為城市更新單元計劃申報主體，擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作的，由區(qū)城市更新部門責令限期改正；逾期不改正的，處一百萬元以上五百萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十七條 違反本條例第四十三條第一款規(guī)定，拆除建筑物之前未進行備案的，由區(qū)住房建設部門責令限期改正，并按拆除部分建筑面積每平方米處以二千元罰款，未按要求備案造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十八條 違反本條例第六十一條、第六十二條規(guī)定銷售、抵押置換房屋或者配建用房的，由市、區(qū)住房建設部門責令停止違法行為，沒收部分或者全部保證金，沒收違法所得，可以并處已銷售商品房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

第六十九條 有關單位和個人在開展物業(yè)權利人更新意愿征集、城市更新單元計劃申報、城市更新單元規(guī)劃編制、簽訂搬遷補償協(xié)議等城市更新工作中，有欺詐、脅迫、侵犯個人隱私、偽造或者變造文件、傳播虛假信息等行為的，五年內禁止參與城市更新活動，相關部門應當及時查處，責令改正，并納入誠信檔案管理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第七十條 本條例中下列用語的含義：

（一）城市建成區(qū)，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村和舊屋村等類型；

（二）歷史風貌區(qū)，是指傳統(tǒng)建筑風貌格局基本完整，歷史街巷和歷史環(huán)境要素真實，體現(xiàn)了傳統(tǒng)文化思想、民系特色、地域特征或者時代風格，并且未公布為歷史文化街區(qū)的地區(qū)；

（三）歷史建筑，是指反映深圳城市建設歷史和文化傳統(tǒng)或者在深圳經(jīng)濟特區(qū)改革開放史上具有重要意義，具有時代特征和地域特色，并且未公布為文物保護單位，也未登記為不可移動文物的建（構）筑物。

第七十一條 本條例有關舊住宅區(qū)未簽約部分房屋實施征收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

本條例實施之前，城市更新單元計劃已經(jīng)批準的舊住宅區(qū)和城中村拆除重建類城市更新項目，簽訂搬遷補償協(xié)議比例符合第三十六條規(guī)定要求的，可以適用本條例有關征收的規(guī)定。

第七十二條 本條例自2021年3月1日起施行。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》解讀

市人大常委會法工委

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》（以下簡稱《條例》）經(jīng)深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議于2020年12月30日通過，自2021年3月1日起施行。現(xiàn)將有關情況解讀如下。

一、立法的必要性

（一）是承擔先行示范區(qū)使命、踐行共建共治共享發(fā)展理念的需要

2019年8月，中共中央國務院發(fā)布《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》要求，要在城市空間統(tǒng)籌利用等重點領域深化改革、先行先試。為此，我市立足改革創(chuàng)新、先行示范，在全國率先開展城市更新立法，在堅持政府統(tǒng)籌的前提下，以市場化模式推進城市更新，充分發(fā)揮市場在資源配置的決定性作用，調動政府、業(yè)主和開發(fā)建設單位等多個方面的積極性，達到合作共贏的目標，確保社會公共利益和城市發(fā)展長遠利益的實現(xiàn)，更好踐行共建共治共享的發(fā)展理念，彰顯以民為本的法治思想。

（二）是拓展城市發(fā)展空間、促進城市轉型升級的需要

經(jīng)過四十年的高速發(fā)展，深圳在全國率先進入存量土地開發(fā)階段，需要通過盤活存量土地進行二次開發(fā)，實現(xiàn)土地資源的節(jié)約集約利用。傳統(tǒng)的舊改模式存量改造所需資金規(guī)模龐大，完全依靠政府投入難以持續(xù)。此外，深圳歷史遺留用地問題突出，僅僅依靠單一的舊城改造和拆遷安置政策難以解決。城市更新作為深圳土地改革的重要一環(huán)，客觀上盤活了存量土地，提高了土地利用效率，同時，有利于完善公共服務設施，促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，改善城市投資環(huán)境和人居環(huán)境，推動城市可持續(xù)發(fā)展。

（三）是破解城市更新深層障礙、推動城市更新高質量發(fā)展的需要

經(jīng)過十多年的探索和積累，深圳城市更新工作取得了一些成效，在理論和實踐中積累了一些經(jīng)驗，在全省乃至全國均產(chǎn)生了較大的影響。隨著城市更新工作進入精耕細作階段，問題與困難也不斷凸顯，如城市更新項目推進緩慢、補償缺乏定量標準、個別物業(yè)權利人不愿意與市場主體簽訂搬遷安置協(xié)議等問題已成為制約我市城市更新有序推進的深層障礙，僅依靠現(xiàn)有的政策規(guī)定難以全盤破解，迫切需要通過立法予以規(guī)范，進一步明確城市更新的目標和原則，優(yōu)化城市更新體制機制，完善更新改造的實施方式和程序，保障城市更新雙方當事人及利害關系人的合法權益，推動城市更新工作從高速發(fā)展向高質量發(fā)展轉變，為我市城市更新工作提供法治保障，進一步提升城市品質和競爭力。

二、主要內容和制度創(chuàng)新

（一）關于市場化運作的更新方式

市場化運作是我市城市更新的重要機制創(chuàng)新。《綜合改革試點實施方案》指出，要探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務監(jiān)管體系?！稐l例》貫徹落實實施方案的要求，在全國率先探索城市更新市場化運作路徑，在堅持政府統(tǒng)籌的前提下，主要實行市場化運作模式，由物業(yè)權利人自主選擇的開發(fā)建設單位（以下統(tǒng)稱市場主體）負責申報更新單元計劃、編制更新單元規(guī)劃、開展搬遷談判、組織項目實施等活動，充分發(fā)揮市場在資源配置的決定性作用。一方面，政府通過定規(guī)劃、定政策、定標準，抓統(tǒng)籌、抓服務、抓監(jiān)管發(fā)揮引領作用，市場主體則具體負責搬遷談判和項目建設實施，實現(xiàn)政府和市場雙輪驅動，保持城市更新活力；另一方面，明確重點城市更新單元開發(fā)和成片連片改造，以及市場難以有效發(fā)揮作用情形下的城市更新由政府組織實施，突出政府的統(tǒng)籌謀劃和系統(tǒng)布局，確保社會公共利益和城市發(fā)展長遠利益的實現(xiàn)。

（二）明確城市更新的原則目標和總體要求

《條例》立足建設社會主義先行示范區(qū)的要求，對城市更新應當重點把握的原則性、方向性問題進行明確。

一是明確了城市更新應當遵循的原則，強調城市更新應當遵循政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領、公益優(yōu)先、節(jié)約集約、市場運作、公眾參與的原則。（第三條）

二是明確了城市更新的具體目標，強調城市更新要著眼于加強公共設施建設，提升城市功能品質；拓展市民活動空間，改善城市人居環(huán)境；推進環(huán)保節(jié)能改造，實現(xiàn)城市綠色發(fā)展；注重歷史文化保護，保持城市特色風貌；優(yōu)化城市總體布局，增強城市發(fā)展動能。（第四條）

三是明確了城市更新的總體要求，強調拆除重建和綜合整治并重，并做好與土地整備、公共住房建設、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理等工作有機銜接，相互協(xié)調，促進存量低效用地再開發(fā)。（第十條、第三章、第四章）

四是明確了城市更新的公益優(yōu)先導向，強調城市更新項目應當優(yōu)先保障公共利益的落實，用于建設與城市更新項目配套的城市基礎設施和公共服務設施應當優(yōu)先安排，與城市更新項目同步設施。（第四十二條）

五是明確了城市更新的歷史文化保護責任，強調城市更新應當加強對歷史風貌區(qū)和歷史建筑的保護與活化利用，繼承和弘揚優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn)，促進城市建設與社會文化協(xié)調發(fā)展。（第十一條、第五十六條、第五十七條）

（三）關于嚴格規(guī)范城市更新規(guī)劃與計劃管理

目前深圳的城市更新規(guī)劃計劃體系主要由市城市更新專項規(guī)劃、城市更新單元計劃與單元規(guī)劃組成。為保障全市城市更新專項規(guī)劃目標的實現(xiàn)和任務的有序實施，合理引導城市更新單元的更新方向、規(guī)劃功能結構以及土地供應結構，充分發(fā)揮城市更新單元計劃的調控作用，《條例》對城市更新規(guī)劃與計劃管理作出了具體規(guī)定。

一是發(fā)揮規(guī)劃引領作用。規(guī)定市城市更新部門應當按照全市國土空間總體規(guī)劃，組織編制全市城市更新專項規(guī)劃，作為城市更新單元劃定、城市更新單元計劃制定和規(guī)劃編制的重要依據(jù)。（第十三條）

二是明確城市更新單元實行計劃管理。規(guī)定城市更新計劃依照城市更新專項規(guī)劃和法定圖則等法定規(guī)劃制定，實行有效期管理，并對城市更新單元計劃申報主體和申報條件作出了具體規(guī)定。（第十五條、第十七條、第十八條、第二十五條至第二十七條）

三是明確了城市更新單元規(guī)劃編制要求。規(guī)定城市更新單元規(guī)劃是城市更新項目實施的規(guī)劃依據(jù)，根據(jù)城市更新單元計劃、有關技術規(guī)劃并結合法定圖則等各項控制要求進行編制。（第二十條、第二十一條）

（四）關于規(guī)范城市更新市場主體行為

為了進一步規(guī)范市場秩序，促進城市更新市場健康發(fā)展，《條例》從多個方面對市場主體及其開發(fā)建設行為進行規(guī)范。

一是明確市場主體準入門檻和選定市場主體方式，規(guī)定參與城市更新的市場主體必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)。舊住宅區(qū)城市更新項目應當采用公開、公平、公正的方式選定市場主體，被選定的市場主體應當符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理的相關規(guī)定，與城市更新規(guī)模、項目定位相適應，并具有良好的社會信譽。（第七條、第三十二條）

二是規(guī)定市場主體變更程序，明確在更新項目實施過程中，需要變更計劃申報主體的，應當重新征集物業(yè)權利人的更新意愿并報區(qū)更新主管部門備案。（第三十三條）

三是建立市場退出機制，規(guī)定申請將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計劃，自發(fā)布征集意愿公告之日起十二個月內未達到物業(yè)權利人更新意愿要求的，三年內不得納入城市更新單元計劃。（第二十五條）

四是規(guī)范市場主體的開發(fā)行為，明確對于市場主體違反條例相關規(guī)定給予相應處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。（第六十五條至第六十九條）

（五）關于保護城市更新物業(yè)權利人的合法權益

為了更好地保護物業(yè)權利人的合法權益，《條例》從信息公開、補償方式、補償標準、產(chǎn)權注銷等多個方面進行了一系列制度設計。

一是規(guī)定信息公開范圍。要求加強城市更新信息系統(tǒng)建設，依法公開信息，保障公眾對城市更新政策制定、計劃規(guī)劃編制、實施主體確認、搬遷補償方案等關鍵環(huán)節(jié)和重要事項的知情權、參與權和監(jiān)督權。（第九條、第十二條）

二是規(guī)定多種搬遷補償方式。明確物業(yè)權利人可以自主選擇產(chǎn)權置換、貨幣補償或者兩者相結合的搬遷補償方式，充分尊重物業(yè)權利人的自主意愿，發(fā)揮居民的積極性。（第三十四條）

三是規(guī)定搬遷安置最低補償標準。明確已登記的商品性質住宅物業(yè)（即紅本住宅）采用原地產(chǎn)權置換的，按照套內面積不少于1:1的比例進行補償，其他合法建筑和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業(yè)權利人參照本市房屋征收相關規(guī)定協(xié)商確定。（第三十四條）

四是規(guī)定面積誤差處置方式。明確要求產(chǎn)權置換的實際面積不得少于約定面積，產(chǎn)權置換面積因誤差導致超出面積在3%以內的，物業(yè)權利人可以不再支付超面積部分的房價，切實增強人民群眾的獲得感。（第三十四條）

五是規(guī)定不動產(chǎn)權屬注銷節(jié)點。明確市場主體與區(qū)城市更新部門簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，并向區(qū)住房建設部門備案后，方可按規(guī)定拆除建筑物。建筑物拆除后，由物業(yè)權利人或其委托的市場主體依法辦理不動產(chǎn)權屬注銷登記手續(xù)，最大限度保護物業(yè)權利人的合法權益。（第四十三條）

（六）關于破解城市更新搬遷難的問題

為了有效破解城市更新搬遷難問題，《條例》創(chuàng)設了“個別征收+行政訴訟”制度，規(guī)定舊住宅區(qū)城市更新項目個別業(yè)主經(jīng)行政調解后仍未能簽訂搬遷補償協(xié)議的情況下，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃的實施，區(qū)人民政府可以對未簽約部分房屋實施征收。我們認為，城市更新改造是城市規(guī)劃實施的組成部分，是對城市整體空間與土地價值的重構。開展城市更新的目的是落實城市規(guī)劃，提升城市基礎設施建設和管理水平，完善公共服務配套設施，改善人居環(huán)境質量，實現(xiàn)對周圍片區(qū)的良性輻射，帶動整個城市的可持續(xù)發(fā)展，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規(guī)定精神。《條例》進一步明確了政府實施征收的適用情形、征收程序和補償方案，具體規(guī)定如下。

一是舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區(qū)人民政府調解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃的實施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關規(guī)定對未簽約部分房屋實施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分可參照執(zhí)行。（第三十六條）

二是依照本條例規(guī)定對未簽約房屋實施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計劃，由區(qū)人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補償?shù)挠嘘P規(guī)定，依法分別作出征收決定。被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。（第三十七條）

三是在區(qū)人民政府依法作出征收決定前，尚未簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權利人與市場主體協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議的，市場主體應當在簽訂搬遷補償協(xié)議后三個工作日內告知區(qū)人民政府。區(qū)人民政府對該房屋的征收程序終止。（第三十八條）

四是區(qū)人民政府征收取得的物業(yè)權利，由相關部門按照有關規(guī)定與市場主體協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議。（第三十九條）