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深圳住宅地產(chǎn)步入“成熟期”，商業(yè)地產(chǎn)“青春期”才來(lái)臨

2020年，深圳房地產(chǎn)迎來(lái)了拐點(diǎn)，這是正常的，也是必然的

一個(gè)產(chǎn)業(yè)會(huì)經(jīng)歷不同的生命發(fā)展周期。在高速成長(zhǎng)期，“野蠻生長(zhǎng)”是一個(gè)正常的現(xiàn)象，只不過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)和民生關(guān)聯(lián)更大，加之金融屬性較強(qiáng)，加劇了財(cái)富分配兩極化，所以政府對(duì)其調(diào)控比對(duì)其他行業(yè)調(diào)控更多房、地產(chǎn)行業(yè)步入成熟期后，高速成長(zhǎng)期面臨的一些“野蠻”問(wèn)題將逐漸消失，身為房地產(chǎn)龍頭效應(yīng)的深圳，將表現(xiàn)更為明顯，在2020年從快速成長(zhǎng)的“青春期”，過(guò)渡到了“成熟期”

深圳市 福田中心區(qū) 圖片

未來(lái)深圳房地產(chǎn)如何發(fā)展，我們淺析一下：

1、人口、政策、金融基本面三大紅利正在消失，深圳住宅樓市再無(wú)暴利！

中央提出的“房住不炒”定位和“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的定調(diào)，進(jìn)一步削弱了房屋的金融屬性。近十年來(lái)，深圳住宅價(jià)格的脈沖式上漲，迅速推高了房?jī)r(jià)、透支了行業(yè)發(fā)展?jié)摿?。房產(chǎn)需求占用了大量的貸款份額、消耗了居民大量的存款，政府也將從政策層面不斷重塑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，讓行業(yè)發(fā)展由快變慢、從野蠻生長(zhǎng)到成熟理性。深圳住宅樓市再無(wú)暴力

2、投資方向及立場(chǎng)將會(huì)改變，購(gòu)入安全長(zhǎng)久的物業(yè)作為資產(chǎn)配置將成為趨勢(shì)

過(guò)去投資客“有錢(qián)任性”、消費(fèi)者“人傻錢(qián)多”的寬松金融局面已經(jīng)遠(yuǎn)去，通過(guò)住宅短期暴漲實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)快速增值也成為歷史。摒棄一夜暴富的投資心理，購(gòu)入安全及持久收益率的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)配置將成為趨勢(shì)

3、深圳定調(diào)學(xué)習(xí)新加坡模式，商業(yè)方面務(wù)實(shí)地采取了“借雞生蛋”和“筑巢引鳳”相結(jié)合的科技發(fā)展戰(zhàn)略，必將釋放龐大商業(yè)需求

深圳房地產(chǎn)定調(diào)學(xué)習(xí)新加波模式。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)將住房保障做到了極致，但真正的商品住房，放在全國(guó)來(lái)賣(mài)（不受地域、金融、政策等調(diào)控），針對(duì)商業(yè)物業(yè)也是，放開(kāi)來(lái)買(mǎi)，放開(kāi)來(lái)漲，絕對(duì)地放開(kāi)市場(chǎng)，讓市場(chǎng)價(jià)值決定商業(yè)價(jià)格。新加坡商業(yè)模式，是以政府為核心主導(dǎo)，積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代，斥巨資完善信息基礎(chǔ)設(shè)施，建立配合不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聚集區(qū)與工業(yè)園，吸引國(guó)際頂尖的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司進(jìn)駐新加坡，并以完善的研究設(shè)施、優(yōu)良的待遇吸引國(guó)際研究人才，這一方面深圳政府一直也在前瞻性執(zhí)行

在商鋪方面，新加坡大規(guī)模發(fā)展“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)模式，它是以居住人群為中心，全部設(shè)施滿足人民在家居附件尋求生活、文化交流的需要，構(gòu)成一套巨大的家庭住宅延伸體系，鄰里中心是政府調(diào)控下的商業(yè)行為，在政府的支持下，鄰里中心為社區(qū)居民提供教育、文化體育、生活福利等服務(wù)，這種不斷完善的商業(yè)組合，取得了相當(dāng)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還提供了很多就業(yè)機(jī)會(huì)，所以在新加坡，居民區(qū)的商鋪是非常值錢(qián)的

我們深圳將借鑒新加坡房地產(chǎn)模式，社區(qū)周邊的商鋪也將會(huì)擺脫目前的現(xiàn)狀，商業(yè)價(jià)值將進(jìn)一步迸發(fā)

4、深圳拐點(diǎn)并非轉(zhuǎn)折點(diǎn)，凜冬不會(huì)來(lái)臨。在住宅限購(gòu)、公寓停批的背景下，商業(yè)物業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)一輪補(bǔ)漲

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)投資的一塊價(jià)值洼地，在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家乃至臺(tái)灣香港等地區(qū)，極少出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象，商業(yè)物業(yè)價(jià)格低于住宅價(jià)格是中國(guó)的獨(dú)有現(xiàn)象，深圳表現(xiàn)的特別明顯。因?yàn)樵谡麄€(gè)投資回報(bào)率及升值空間上，商業(yè)物業(yè)毋庸置疑處于優(yōu)勢(shì)，但住宅的畸形投資心態(tài)導(dǎo)致出現(xiàn)這種不正?，F(xiàn)象。未來(lái)的一段時(shí)間里，政府一定會(huì)扭轉(zhuǎn)這種局面，大力發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)，政策導(dǎo)向也必定傾向商業(yè)物業(yè)。作為最熱點(diǎn)城市的深圳，商業(yè)物業(yè)補(bǔ)漲將是一輪大趨勢(shì)。深圳定調(diào)學(xué)習(xí)新加坡模式，住宅供應(yīng)壓力非常之大，在有限的土地資源壓力下，保不齊為了增加居住供應(yīng)，“商改住”政策也會(huì)落地，所以，深圳商業(yè)物業(yè)該投資的千萬(wàn)不要猶豫，下一輪資產(chǎn)暴增機(jī)會(huì)也許就是深圳的商業(yè)物業(yè)

5、核心商務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)遭搶?zhuān)屡d商務(wù)區(qū)未來(lái)可期

2020年深圳房地產(chǎn)拐點(diǎn)來(lái)臨，商業(yè)物業(yè)迎來(lái)歷史契機(jī)是毋庸置疑的大趨勢(shì)，核心商務(wù)區(qū)基本成熟，新增土地資源極度稀缺，所以目前深圳核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，奇貨可居，在深圳715新政后，核心區(qū)的公寓遭搶?zhuān)瑢?xiě)字樓商鋪成交迅猛飆升，是非常正常的現(xiàn)象

而作為深圳新興商務(wù)區(qū)，未來(lái)前景更不可估量，深圳的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需要更多的產(chǎn)業(yè)載體，新興商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)便成為了必然，目前如火如荼地進(jìn)行大力開(kāi)發(fā)建設(shè)。隨著進(jìn)駐企業(yè)越來(lái)越多，以及交通基建與商業(yè)配套的逐步完善，物業(yè)價(jià)值接近或超過(guò)核心商務(wù)區(qū)將會(huì)是必然

6、深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，寫(xiě)字樓遇歷史契機(jī)

深圳辦公樓市場(chǎng)兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特征與深圳城市格局的發(fā)展之間存在一種特有的契合，這種契合之下，深圳辦公樓市場(chǎng)的需求在近幾年一路走高，且這一趨勢(shì)仍將延續(xù)。高新技術(shù)與金融這兩大主導(dǎo)深圳辦公樓市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)都具備兩個(gè)特點(diǎn)：

一是都屬于國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)且正處于高速發(fā)展階段

二是都在深圳擁有豐富的細(xì)分行業(yè)且各細(xì)分行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)完整，因此行業(yè)集聚性非常強(qiáng)，無(wú)論是行業(yè)規(guī)模還是行業(yè)巨頭數(shù)量，深圳都在全國(guó)前列。所以，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)在深圳的空間布局上，呈現(xiàn)出核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)全面覆蓋的特點(diǎn)。不同發(fā)展階段的企業(yè)、不同細(xì)分行業(yè)的企業(yè)、不同產(chǎn)業(yè)鏈位置的企業(yè)都能在深圳的核心商務(wù)區(qū)或新興商務(wù)區(qū)找到符合自身企業(yè)發(fā)展需求的辦公空間。這也在很大程度上促進(jìn)了核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)的錯(cuò)位共同發(fā)展。深圳辦公樓的辦公樓需求總量隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷上升，伴隨這一過(guò)程的則是那些成長(zhǎng)迅猛的企業(yè)規(guī)模經(jīng)歷爆發(fā)性增長(zhǎng)，因此市場(chǎng)上的外溢需求不斷，辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展格局也變化迅速

深圳市 福田中心區(qū) 圖片

市場(chǎng)是不可逆的，可變的是我們的心態(tài)

“項(xiàng)目時(shí)代”進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)時(shí)代”

深圳整體經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)需求即將大變化，規(guī)劃布局出一個(gè)個(gè)滿足生產(chǎn)生活需求的產(chǎn)業(yè)城將一個(gè)個(gè)破土而出，這決定了我們深圳商業(yè)地產(chǎn)處于一個(gè)增量市場(chǎng)，名副其實(shí)的“青春期”，我們作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者，必須抓住機(jī)遇，選擇未來(lái)的方向

“建新時(shí)代”進(jìn)入“盤(pán)舊時(shí)代”

深圳城市土地的局限性，“建新時(shí)代“已經(jīng)過(guò)去”。同樣的，經(jīng)紀(jì)人在住宅新盤(pán)躺贏的時(shí)代也過(guò)去了。產(chǎn)業(yè)閑置資源盤(pán)活、商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃將會(huì)是深圳房地產(chǎn)下一輪趨勢(shì)

“自我時(shí)代”進(jìn)入“服務(wù)時(shí)代”

深圳房地產(chǎn)即將贏來(lái)的是商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，我們必須改變認(rèn)知，融入整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)潮流與社會(huì)趨勢(shì)中去。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)，不比以往的住宅經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，需要更全面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，需要更深入研究市場(chǎng)需求與潮流趨勢(shì)的變化，樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，提升服務(wù)能力，做好服務(wù)文章

商業(yè)地產(chǎn)向來(lái)是綜合素質(zhì)要求較高的一個(gè)行業(yè)，在特發(fā)情況下，如何更好把控和維護(hù)，促使行業(yè)回歸正軌及邁向更好的未來(lái)，是需要商業(yè)地產(chǎn)各方從業(yè)人員去配合，去不斷提升自我達(dá)成的。全盤(pán)考慮、權(quán)衡利弊、抓住要領(lǐng)、勇于嘗試等都是商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員必須具備的素質(zhì)

深圳市 福田中心區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員必須具備的素質(zhì) 圖片

大勢(shì)之下，誰(shuí)擁有一支富有專(zhuān)業(yè)形象、服務(wù)精神、創(chuàng)新精神的經(jīng)紀(jì)人員團(tuán)隊(duì)，誰(shuí)就能在下一個(gè)市場(chǎng)風(fēng)口上，奪取未來(lái)