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什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買(mǎi)？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

可能有不少人

都有購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)歷

那么什么是小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買(mǎi)

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房都有哪些風(fēng)險(xiǎn)

如何區(qū)分正規(guī)商品房和小產(chǎn)權(quán)房

今天一次性講清楚↓↓↓

一：什么是小產(chǎn)權(quán)房？

在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的、未繳納土地出讓金等費(fèi)用、無(wú)法辦理獨(dú)立房屋所有權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房并非法律概念，而是人民在社會(huì)實(shí)踐過(guò)程中形成的約定俗稱(chēng)的說(shuō)法。

小產(chǎn)權(quán)房包括村民籌資在自家宅基地建設(shè)的農(nóng)民房，村委會(huì)、村民在集體土地上集資建設(shè)的統(tǒng)建房，現(xiàn)在還出現(xiàn)了由開(kāi)發(fā)商出資、村委會(huì)出地共同投資、規(guī)劃、建設(shè)的配套有物業(yè)甚至學(xué)校等的樓房。而這些小產(chǎn)權(quán)房，一旦發(fā)生權(quán)屬糾紛，極大可能被認(rèn)定為違建。

二：購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1：違規(guī)占用土地

無(wú)論是村民宅基地自建房、村集體集資統(tǒng)建房還是村企合作建房，都有可能存在違規(guī)占用耕地綠線(xiàn)、市政黃線(xiàn)、建筑紅線(xiàn)等現(xiàn)象。該類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房一旦被政府納入拆遷規(guī)劃，則面臨被強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)。這也是小產(chǎn)權(quán)房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)的根源。

2：違規(guī)建筑缺乏質(zhì)量監(jiān)管

小產(chǎn)房普遍存在未進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃與建設(shè)施工許可申報(bào)，同時(shí)，由于缺乏合法合規(guī)地建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管，建筑物本身可能就存在設(shè)計(jì)不合理、偷工減料等質(zhì)量問(wèn)題，甚至所建樓房成為危房

3：違法銷(xiāo)售一房多賣(mài)

小產(chǎn)權(quán)房在銷(xiāo)售過(guò)程中無(wú)法取得政府頒發(fā)的預(yù)售或現(xiàn)售許可，雙方簽署的購(gòu)房合同也不屬于法律認(rèn)可的合同，無(wú)法在房管局進(jìn)行備案，無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。同時(shí)，由于買(mǎi)賣(mài)過(guò)程無(wú)法得到合理有效的監(jiān)管，小產(chǎn)權(quán)房在建成買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，普遍存在違法銷(xiāo)售、一房多賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商卷款跑路的情況。

4：利益受損維權(quán)無(wú)門(mén)

農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，村民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，一旦遇到一房多賣(mài)、房屋拆遷、財(cái)產(chǎn)分割等情況，大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)遇到維權(quán)無(wú)門(mén)的窘境。

三：已經(jīng)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房合同有效嗎？

1.本集體組織成員間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般認(rèn)定為有效

我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村宅基地只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并不禁止在同一集體組織成員間流轉(zhuǎn)，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和行為能力，簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是其真實(shí)意思表示，一般認(rèn)定為有效

2：本集體與他集體組織成員間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般認(rèn)定為無(wú)效、宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村特定集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村居民，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。

3：集體組織成員與城鎮(zhèn)居民間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般認(rèn)定為無(wú)效

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護(hù)的，該買(mǎi)賣(mài)行為一般是無(wú)效的。

但存在一種例外情形，即城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同后取得了該集體組織戶(hù)口并經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，該買(mǎi)賣(mài)合同一般認(rèn)定為有效。

四：如何區(qū)分正規(guī)商品房和小產(chǎn)權(quán)房？

正規(guī)商品房預(yù)售或現(xiàn)售，必須取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售（現(xiàn)售）許可證，通常所稱(chēng)之為五證齊全，只有五證齊全的商品房才能進(jìn)行銷(xiāo)售，簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同才能到房管局進(jìn)行備案，最終才能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證即房產(chǎn)證

而小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有五證的，相應(yīng)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房簽訂的合同也不能進(jìn)行備案。即使有房產(chǎn)證，也是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，而非當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心頒發(fā)

通過(guò)上述分析，不難發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)極高。因此，在此告誡各位買(mǎi)房人，無(wú)論是出于投資還是自用，請(qǐng)不要圖便宜或怕麻煩，應(yīng)通過(guò)合法合規(guī)的渠道購(gòu)買(mǎi)房屋，防范不必要的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生