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深圳一夜之間 樓市變天 記深圳二手房新政24小時

2021年2月8日、深圳住建局在國內(nèi)率先提出、建立二手房成交價格參考機制、并發(fā)布3595個小區(qū)參考價格

發(fā)布當天下午、深圳多家房產(chǎn)中介機構被住建局召集緊急開會、要求中介掛牌價不得超過指導價格、銀行涉房貸業(yè)務部門相關人士也留意到政策中提及、“發(fā)布二手住房成交參考價格有利于引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款、防控個人住房信貸風險”

據(jù)第一財經(jīng)記者了解，截至當前，深圳房產(chǎn)中介的官網(wǎng)、APP等房源均未顯示價格、銀行暫時還未收到調整評估標準的通知、但不排除接下來按照政策執(zhí)行、不少有置業(yè)計劃的購房者選擇持幣觀望

被打亂的計劃

“我的購房計劃又被打亂了、”年前在深圳福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)踩了數(shù)十次盤的外地投資客王小虹（化名）、原本計劃春節(jié)后入手南山區(qū)一套三居室、如今只能選擇觀望一段時間

2021年2月8日，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（下稱“《通知》”）、首次公布了3595個小區(qū)成交參考價、正式在二手房市場推行“二手住宅成交價格參考機制”

所謂的“二手住宅成交價格參考機制”、就是在二手房網(wǎng)簽價格的基礎上、結合周邊新房價格、對深圳3595個小區(qū)編制“成交參考價”

有市場人士在新政出來后、以網(wǎng)紅盤華潤城潤府為例、稱該樓盤的實際成交價已經(jīng)達到18萬/㎡左右、而深圳住建局對該樓盤一期、二期、三期的二手房指導價均為13.2萬/㎡、更有部分業(yè)主在看到新政后質疑、“（主管部門）制定的樓盤指導價格脫離市場實際”

對于市場上的質疑、有接近深圳住建局的不愿具名人士告訴第一財經(jīng)記者、參考價是以近一年的網(wǎng)簽價為基礎、并通過調查實際成交、銀行放款等綜合測定、“并不是像外界所說的那樣、住建局的二手房成交參考價還停留在2019年的價格水平、其中、有六成左右的樓盤參考價基本上與網(wǎng)簽價一致

在樓市摸爬滾打十余年、從小王熬成區(qū)域經(jīng)紀公司一把手的王一兵（化名）昨天忙碌至深夜、他先是昨天下午被深圳住建局約談、要求房產(chǎn)中介不得發(fā)布高于成交參考價的房源

接著、晚間9點、王一兵又在各大工作群通知門店負責人、“門店的櫥窗廣告上不得發(fā)布房源單價超過二手房成交參考價的房源”、“不得在微信朋友圈發(fā)布‘越調越漲’等言論”、“今天之內(nèi)必須把所有已經(jīng)成交的網(wǎng)簽單打好、以防后續(xù)有其他變動”、“近期成交單須給買房客戶做好風險提示、不排除簽約后可能貸款價較低、導致首付提升”

截至當前、深圳房產(chǎn)中介的官網(wǎng)、APP等房源均不再顯示價格、取而代之的是“未顯示價格”

被“2020年7月15日”樓市調控誤傷、丟了房票的部分剛需族們并沒有因為二手房成交參考價低于實際成交價就樂開花

在剛需族朱堅強（化名）看來、他不僅沒有撿到便宜、上車門檻恐又被抬高了、朱堅強的心情很復雜

新政發(fā)布會、朱堅強先是收到了房產(chǎn)中介們關于銀行貸款額度可能降低、首付提升的微信、電話提醒、后面就開始四處咨詢打聽

一般來說、購買二手房時、銀行會根據(jù)房屋的質量、地段、環(huán)境、價位、年限和房屋結構等多個方面、評估出貸款額度、最高貸款額度一般不會超過房屋總價的70%、所以、在購房二手房時、購房者需要承擔比相同總價新房更高的首付比例

以朱堅強看上的羅湖區(qū)一套帶重點小學學位的老破小二手房為例、原本業(yè)主報價800萬、官方參考價是500萬、由于是首套房、銀行可貸款七成即560萬、首付三成即240萬、如今、按照參考價首付提升至450萬、銀行貸款額度錄得350萬、多出來的210萬、如果賣家不讓利、就會令手頭資金并不寬裕的他不得不籌集更多款項

若是換房客（名下無房但有房貸記錄）做粗略測算、原本首付六成480萬、可貸款四成320萬、按照官方參考價評估、則貸款四成只有200萬、首付則增至600萬

二手房交易走向透明化

每年像朱堅強這樣闖進深圳樓市的購房者、少有不動用房貸杠桿的、用朱堅強的話來說就是“缺錢的需要借助杠桿來撬動樓市、不缺錢的也秉持著不用白不用的心態(tài)去用杠桿、”少有城市能像深圳這么熱衷于金融杠桿

住房信貸一直是深圳各大銀行爭奪的香餑餑、能貢獻銀行年度利潤的三成左右、利用按揭貸、經(jīng)營貸、消費貸等各種金融杠桿來買房套利在深圳樓市并不少見

尤其是深圳樓市存一二手房價格倒掛、買到就賺到的“打新”現(xiàn)象、是樓市不可忽視的一道風景線、外地投資客占比常年保持在三成以上、他們對深圳樓市報以極高的期待

深圳工商銀行、招商銀行相關人員告訴第一財經(jīng)記者、辦理住房信貸等業(yè)務的同事昨日已就政策產(chǎn)生的影響在討論、均表示新政剛下來、銀行方面暫時還未收到調整評估標準的通知、但不排除接下來按照政策執(zhí)行

深圳工商銀行一負責人士一方面向第一財經(jīng)記者坦言、目前不太好評估政策的影響、有待跟進細則落地執(zhí)行、另一方面、他也明確表示、“住建局有提及后續(xù)定期在深圳市住房和建設局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡平臺發(fā)布全市二手住宅成交參考價格、這至少明確表示、二手房價格調控并非說著玩兒、若能落地、可以引導商業(yè)銀行發(fā)放貸款、降低杠桿、防范金融風險

在更多的市場人士看來、與一手房網(wǎng)簽價格備案制管理如出一轍、二手房參考價格出臺、透明化對于市場來說大有裨益

一直以來、深圳二手房從報價到交易的信息系統(tǒng)都比較封閉、基于信息封閉、信息不對稱等現(xiàn)實情況、二手房成交價比較難去把握、走勢比較混亂、導致很多購房者錯判房源真實價值、深圳寶安區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)等片區(qū)一度炒作氛圍濃厚、業(yè)主群控盤致使房價跳漲、眾籌炒房、代持炒房等投機行為屢見不鮮、資產(chǎn)價值泡沫化傾向顯著

政府通過公布參考價、二手房交易市場在一個價格很透明的場景去交易、引導二手房的價格往比較合理的方向去走、有點像中央交易股票的做法、統(tǒng)一報價、在這個價格上下浮動去交易

來自市場端的不少人士對于主管部門祭出的二手房指導價持看好態(tài)度、認為它有利于促進市場理性交易、有利于中介給出合理的掛牌價格

但另有市場人士憂心、住建局發(fā)布的小區(qū)中另有三成左右的二手房交易的參考價格相比實際價格普遍縮水、換言之、政策實際能否落地執(zhí)行、仍是未知數(shù)、另外、值得注意的是、這只是指導價、作為參考、并沒有約束力

即便這個政策落地執(zhí)行、深圳一家房產(chǎn)經(jīng)紀機構的負責人士就向第一財經(jīng)記者坦言、上有政策下有對策、為了規(guī)避制度導致購房人新房首付門檻提升、交易成本上行、陰陽合同的現(xiàn)象或成為值得警惕的樓市苗頭

“深圳好地段、優(yōu)質學位的房屋本身就供不應求，以南山區(qū)為例，《通知》中的指導價跟實際成交價普遍相差20%左右、網(wǎng)紅盤差價甚至高達50%、買賣雙方談妥、按參考價格寫一份合同、再按照市場價格寫份合同、分兩次打款、這操作起來并不難、”上述房產(chǎn)經(jīng)紀負責人直言、買賣方溝通好、陰陽合同只不過是樓市調控背景下、市場自然而然衍生的產(chǎn)物而已

市場或將短期降溫

樓市調控是項系統(tǒng)性工程。

剛剛過去的2020年、深圳樓市在7月15日被新政“一份為二”、新政前、二手房成交旺盛、每月成交量破萬、新政后、一手樓市引人注目、網(wǎng)紅盤頻出、二手成交量腰斬

此番二手交易指導價出臺帶來買家觀望升溫、或將使得那些寄望小陽春大手筆撈金的房企、房產(chǎn)中介們、需要重新審視市場短期交易量、降低心理預期

來自房產(chǎn)市場、金融領域的多位人士告訴第一財經(jīng)記者、短期內(nèi)還是要觀望下新政帶來的市場買賣方磨合進程、購房計劃可暫且后置、“還不太清楚銀行那邊具體的跟進執(zhí)行細則、貸款評估標準是否會有通知出臺，觀望下更穩(wěn)妥”

深圳樓市交易以二手住宅為主體、占據(jù)市場交易量的七成左右

2020年深圳二手住宅成交套數(shù)同比上升23.5%至95273套、接近2016年的成交水平、全年二手住宅成交面積為819.29萬平方米、同比上升29.1%。一手住宅受限價政策影響、倒掛嚴重、這也是新房市場持續(xù)火熱的核心因素之一

在“2020年7月15日”政策出臺后、來自各方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示、有三分之一左右的剛需客喪失了購房資格、深圳樓市新增房源客量、二手帶看量也出現(xiàn)了持續(xù)性下滑、一直持續(xù)到2020年10月下旬才稍有回暖、然而、二手房掛牌價卻持續(xù)上行至8萬/㎡以上、這背后是深圳業(yè)主心態(tài)堅挺

回看深圳歷年的樓市調控、短期盤整震蕩是猛政的產(chǎn)物、長期走勢并不改、歸根結底、房屋供求結構失衡乃核心因素之一

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉等數(shù)位人士對該政策對樓市的影響持保留態(tài)度

“新出爐的二手房指導價、把買家的購房門檻抬起來、難道就能讓房價降下去？已經(jīng)嘗到甜頭的深圳業(yè)主們是會任由房價下跌、還是看到行情不妙就撤下房源等待下一個高房價交易節(jié)點？”深圳一位房企銷售負責人表示、這本質上仍是買方賣方的博弈之戰(zhàn)、明火好滅、心火難熄

更多市場人士認為、對深圳樓市的短期影響是雙方會進入博弈階段、讓賣方更理性、讓買方更清楚市場價格、深圳的二手房成交量大概率將迎來新的觀望周期