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深圳商辦市場—福田區(qū)

提到福田，我們首先想到的是寫字樓林立、商圈繁華。確實(shí)，作為中國三大金融集聚地之一、全球總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)、全球智能終端創(chuàng)新中心、國際文化創(chuàng)意中心……福田頭頂諸多“光環(huán)”，是深圳行政、金融、文化中妥妥的“C位”

中心功能的地位對商辦市場發(fā)展的作用不言而喻。目前，福田已形成了以福田CBD為中心，華強(qiáng)北、梅林、農(nóng)林等多個商圈環(huán)繞發(fā)展的多元格局，同時福田中心區(qū)通過南拓北展、東聯(lián)西通，整合保稅區(qū)如長富金茂中心、中心北梅林彩田如卓越城深業(yè)上城、皇崗口岸河套區(qū)如海岸中心漢國城市中心、中心西區(qū)香蜜湖車公廟，形成大福田中心區(qū)商務(wù)集群，推動著福田朝著世界級“城市會客廳”的方向發(fā)展

據(jù)福田區(qū)統(tǒng)計局：根據(jù)深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2021年上半年福田區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值為2488.37億元，同比增長8.7%，兩年平均增長5.3%。在深圳各區(qū)（不含深汕合作區(qū)）中，福田區(qū)GDP總量排名第二名

在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢下，福田商辦市場成交、空置率、吸納量等方面也是多點(diǎn)開花

2021年第三季度福田區(qū)甲級寫字樓市場整體表現(xiàn)良好，吸納量達(dá)13.9萬㎡，其中博今國際，新浩e都等優(yōu)質(zhì)項目凈吸納量都過萬平方米，部分租戶成交面積過6000平方米

與此同時空置率降為17.6%，整體空置率不僅較之前有所下降，對比其它區(qū)域空置率也較低；平均租金232元/㎡，是深圳所有區(qū)域內(nèi)最高租金水平

大宗交易最為體現(xiàn)出市場的熱度， 下面一組數(shù)據(jù)大家可看出福田區(qū)租賃市場的活躍程度

如此看來，福田區(qū)作為深圳行政、金融、文化中心，吸引著眾多的企業(yè)總部，在此選址擴(kuò)租的意愿強(qiáng)烈。

數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月福田區(qū)新登記商事主體59200戶，占全市新登記商事主體的24%，為主要外資投資區(qū)域。其中福田區(qū)商事主體總量達(dá)到525019戶，世界500強(qiáng)企業(yè)及其分支機(jī)構(gòu)累計落戶福田達(dá)145家，占全市的三分之一，轄區(qū)內(nèi)進(jìn)入中國500強(qiáng)的深圳企業(yè)有12家，約占全市的二分之一。招商、平安、正威等深圳本土世界500強(qiáng)企業(yè)扎根福田。歷年培育上市企業(yè)120余家，約占全市的三分之一

企業(yè)是寫字樓的承租主體，如此多數(shù)量的企業(yè)陸續(xù)涌入福田區(qū)，創(chuàng)造了龐大的租賃需求。這是大宗租賃交易頻發(fā)，成交數(shù)據(jù)爆表的最重要原因

截止2021年第三季度福田區(qū)寫字樓存量為312.4萬㎡，很多寫字樓去化都在80%以上，但由于寫字樓數(shù)量較大，總庫存拉高

福田區(qū)未來2021年-2024年供應(yīng)約125萬㎡，項目分布較分散。未來福田區(qū)雖然面臨的寫字樓供應(yīng)項目不多，但由于單項目體量較大，總供應(yīng)量拉大

2021-2024年福田區(qū)寫字樓新供應(yīng)、福田區(qū)在租寫字樓情況匯總?cè)缦?/span>

福田區(qū)大力支持企業(yè)“搞錢”的態(tài)度和優(yōu)惠政策吸引著，全球企業(yè)落戶深圳福田趨勢非常明顯

舊改成為城市發(fā)展與升級的關(guān)鍵

隨著福田CBD區(qū)域內(nèi)土地和交通的承載力接近極限，城市更新已成為拓展城市發(fā)展空間的有效手段。其實(shí)，早在"十三五"期間，福田被建設(shè)“國際化創(chuàng)新型城市和一流中心城區(qū)”的目標(biāo)就已提出

2021年年初至今福田區(qū)新增土地成交僅2塊，土地稀缺問題顯而易見

如何破解空間不足瓶頸？

福田區(qū)主動謀劃布局建設(shè)“三大新引擎”，確立中央創(chuàng)新區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中央活力區(qū)“三大定位”，福田在國家和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中的地位前所未有

河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，“1+N”規(guī)劃體系逐步完善，深港“一區(qū)兩園”合作安排正式簽訂，50萬平方米科研空間批量供給，皇崗口岸重建全面鋪開，合作區(qū)實(shí)現(xiàn)“一年一個樣”

香蜜湖新金融中心蓄勢勃發(fā)，合力攻堅拆除歷史違建近50萬平方米，創(chuàng)新思路形成土地處置一攬子方案，釋放1.4平方公里連片土地空間

環(huán)中心公園活力圈乘勢而進(jìn)，統(tǒng)籌規(guī)劃順利完成，華富村、南華村、華富北棚改接連創(chuàng)造新“深圳速度”，中心公園提升工程啟動實(shí)施，大片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)拉開帷幕

福田區(qū)計劃在列城市更新項目共計103個，2021年首批集中新開工項目共27個，總投資529億元，占全市20%，居各區(qū)之首。接下來，福田區(qū)還將進(jìn)一步發(fā)揮重大項目建設(shè)的牽引作用，穩(wěn)步推進(jìn)舊改更新

超級大招再助力！福田商辦價值再攀升

在今年的深圳“十四五”規(guī)劃中，福田在各區(qū)中的核心地位也再次被強(qiáng)調(diào)

可見，如今的福田正如紐約曼哈頓一般，無論城市如何發(fā)展，其中心地位始終牢不可破，有變化的是中心區(qū)的不斷向外擴(kuò)張

就在上個月，福田再次迎來超級利好

2021年10月6日，香港提出“北部都會區(qū)”新規(guī)劃，正式打開“北進(jìn)”新局面

林鄭月娥則明確提出了“雙城三圈”，深圳灣優(yōu)質(zhì)發(fā)展圈、港深緊密互動圈和大鵬灣/印洲塘生態(tài)康樂旅游圈，促進(jìn)港深融合發(fā)展

從地圖可以看出，作為“中圈”核心C位的福田，正處于“北部都會區(qū)”的集中發(fā)力點(diǎn)，無疑是此次規(guī)劃的超級贏家

而在此之前，福田早就儲備了香蜜湖新金融中心、河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)、環(huán)中心公園活力圈三個超級大招

繼2019年7月“福田英才薈”2.0出臺后，2021年，再次推出了“福田英才薈”3.0，調(diào)整后的人才新政就精準(zhǔn)匹配了金融、科創(chuàng)、時尚三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)；推動高端要素資源集聚福田，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境

這些政策的出臺就像是一幅催化劑不斷地刺激眾多企業(yè)和投資者的神經(jīng)，吸引企業(yè)和投資者入駐福田這個“深圳中心”

對于企業(yè)來說，其背后是基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略考量購置作為辦公場所，提升自身競爭力和實(shí)力以吸引人才進(jìn)駐，福田區(qū)作為深圳寫字樓最密集的區(qū)域，優(yōu)越的區(qū)位、便捷的交通、高端的圈層人才，對于提升企業(yè)商務(wù)形象和影響力不可小覷

對于投資者，則是十分看好未來發(fā)展和投資回報。福田處于深圳的核心區(qū)域，土地稀缺，投資更有保障。相對于核心區(qū)域均價高達(dá)12萬/㎡、上漲空間肉眼可見的住宅，商辦產(chǎn)品還不到住宅的一半，性價比極高，是鐵打的“價值洼地”

總結(jié)：福田區(qū)商辦市場呈現(xiàn)“恒者恒強(qiáng)”的現(xiàn)象，相對應(yīng)其它區(qū)域，較為成熟的配套、政府強(qiáng)有力的政策支持，讓福田區(qū)辦公租賃市場非常活躍，同樣的在商辦銷售市場，城市超中心位置根深蒂固，各類商辦物業(yè)較為稀缺，福田區(qū)商辦銷售成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不活躍，并不是片區(qū)銷售市場冷清，而是物業(yè)供應(yīng)非常緊缺，2021年土地交易也僅兩宗，可見銷售產(chǎn)品供給端非常薄弱。隨著各片區(qū)的更新改造，福田區(qū)將迎來新的一輪城市更新機(jī)遇，未來，福田將會有嶄新面孔呈現(xiàn)，大家拭目以待