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深圳寫字樓嚴(yán)重過剩?你想的太簡單了!

深圳寫字樓嚴(yán)重過剩?你想的太簡單了!從2018年第二季度開始，深圳甲級寫字樓空置率持續(xù)攀升，從14%一直上升到26.2%,甲級寫字樓租金也從2018年第四季度的243元/㎡，滑落至現(xiàn)在的201元/㎡

深圳寫字樓租金在下降，空置率在攀升，給了不少人看空深圳的理由，最近看空言論不少，論據(jù)是房價(jià)過高讓產(chǎn)業(yè)空心化，企業(yè)大量撤離經(jīng)濟(jì)下滑更支撐不起高租金

其實(shí)關(guān)于寫字樓空置的問題，很多人只看到了表面，而沒有看到本質(zhì)

大江東去 浪濤盡 金子終發(fā)光 深圳寫字樓建筑不僅多 高 美 還很有內(nèi)涵

1、深圳寫字樓空置率持續(xù)攀升，并非是企業(yè)不斷外流導(dǎo)致，反而是政府主動干預(yù)的結(jié)果

2019年深圳甲級辦公樓市場新增可租賃面積約116萬平方米，全年凈吸納量約48萬平方米，需求落后于供應(yīng)的局面持續(xù)凸顯。供過于求，加之經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成的市場波動及2020年第一季度的新冠疫情沖擊，甲級辦公樓市場整體租金下跌，空置率攀升。從2017年以來，深圳持續(xù)加大寫字樓的供應(yīng)，供應(yīng)量大大超過新增企業(yè)的吸納量，這才是空置率提高的根本原因，而不是租賃成本太高逼迫企業(yè)大量外遷。相反，北上廣深四個(gè)一線城市，深圳的寫字樓租金低于北京和上海，只高于廣州

深圳寫字樓相較與住宅的平易近人，實(shí)際是政府的有意為之。通過大量供應(yīng)降低企業(yè)租賃成本，大量優(yōu)質(zhì)又租金優(yōu)惠的辦公空間可以有效避免企業(yè)外流，同時(shí)還鼓勵(lì)更多企業(yè)做大規(guī)模。二是深圳土地資源十分寶貴，現(xiàn)在不預(yù)留足夠面積的寫字樓商務(wù)區(qū)，等以后不夠用時(shí)就沒有退路了。我相信深圳政府對寫字樓的面積和占比設(shè)定，是參照了紐約香港這些產(chǎn)業(yè)高度集約化城市的數(shù)據(jù)的。正是基于以上這些原因，才會看到深圳寫字樓不斷攀升的空置率，但只有看問題更深一個(gè)層面，才不會大喊深圳正在做空自己，反而會佩服政府的眼光和格局

2、深圳產(chǎn)業(yè)受疫情影響有限，需求只是在壓制而不是消失

深圳主要以互聯(lián)網(wǎng)、通信、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)布局較多，而這些企業(yè)正是深圳寫字樓市場的主力租戶，長期來看深圳穩(wěn)定和良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了疫情對寫字樓市場長期發(fā)展趨勢影響較小。深圳民營小企業(yè)活力十足，而民營企業(yè)的靈活性較強(qiáng)，對租售面積需求可變性也非常靈活，這也將為寫字樓市場目前的局面迎來轉(zhuǎn)機(jī)

3、深圳基礎(chǔ)建設(shè)配備完整，“新基建“興起深圳再次錦上添花

作為粵港澳大灣區(qū)的核心引擎城市，深圳在交通、通訊、城市規(guī)劃上是有著全國乃至全球的頂級配備。在招商引資方面，有著天然的優(yōu)勢。2020年4月20日，國家發(fā)改委首次明確了中國“新基建”，包括5G、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)（物聯(lián)網(wǎng)）等領(lǐng)域，而作為窗口試點(diǎn)單位的深圳，各個(gè)領(lǐng)域又將起到排頭兵作用。最新一輪計(jì)劃，深圳將總投資12485億！深圳全面掀起“新基建”，可想而知站在風(fēng)口上的深圳，將新增多少相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈公司的生根發(fā)芽、茁壯成長，商業(yè)辦公等需求也隨即爆發(fā)?；浉郯拇鬄硡^(qū)“虹吸效應(yīng)”的不斷釋放，國家政策扶持的加大，越來越多的總部企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)以及研發(fā)中心、銷售中心、結(jié)算中心等會落戶深圳

4、完整的產(chǎn)業(yè)鏈全球獨(dú)有，地位無可替代

沒錯(cuò)，完備的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，是深圳引以為傲的一大優(yōu)勢。從“三來一補(bǔ)“起步，深圳在通訊、汽車電子、計(jì)算機(jī)及外圍接口、消費(fèi)類電子、廣電、儀器儀表燈領(lǐng)域，均構(gòu)建了完整的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，打造了全球獨(dú)有的完整而高效的制造產(chǎn)業(yè)鏈。很多企業(yè)能在最短距離找到想要的原材料，這是美國、歐洲和世界上任何地方都做不到的。舉個(gè)案例來說，前兩年外遷到湖北的一家精密電子企業(yè)又回來了，原因很簡單，在深圳一個(gè)配件2小時(shí)配齊，而在外省需要2個(gè)星期

完備的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，盡管受土地空間不足，物業(yè)用房，用工成本等影響，深圳其實(shí)仍在“企業(yè)外遷““產(chǎn)業(yè)空心化”等誤讀中，深圳大刀闊斧地淘汰和轉(zhuǎn)型地段落戶企業(yè)，而作為企業(yè)孵化器的產(chǎn)業(yè)園也將日新月異，建設(shè)了一批批產(chǎn)城融合的示范園，以夯實(shí)深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。力使肌肉更叫強(qiáng)壯，骨骼更加健康，這也是城市發(fā)展的必經(jīng)階段

5、國際一流營商環(huán)境，政務(wù)服務(wù)全國領(lǐng)先

社會主義示范區(qū)規(guī)劃，是媲美寓深圳特區(qū)成立的重要事件。也是作為中國來說有著深遠(yuǎn)意義的一次改革。處理好公有制與市場活力的關(guān)系，在更高起點(diǎn)、更高層次、更高目標(biāo)上推進(jìn)改革開放。此次定位，更重點(diǎn)在于活躍市場活力，特別是民營企業(yè)的市場氛圍會更為靈活。政府在政策、資金上也會更區(qū)別于其它城市，呈現(xiàn)更為靈活，更為便捷的營商環(huán)境。深圳市市場監(jiān)督管理局發(fā)布了優(yōu)化營商環(huán)境改革的“41條”，為全球客商來深圳投資興業(yè)營造穩(wěn)定、公平、透明、可預(yù)期的營商環(huán)境，讓市民辦事更加快捷，顯現(xiàn)出初步實(shí)效：目前全市商事主體總量近達(dá)到320萬戶，繼續(xù)保持全國大中城市首位。善于創(chuàng)新勇于先行先試的深圳，也是吸引越來越多投資的重要因素

6、產(chǎn)品升級勢不可擋，深圳具備前瞻性

寫字樓低端化，同質(zhì)化是全國寫字樓面臨的一個(gè)大難題，深圳在這方面具備很強(qiáng)的前瞻性。從越來越多的產(chǎn)業(yè)園、總部基地的興起，我們看到深圳不僅僅只是在建造辦公場所，而打造的一個(gè)產(chǎn)業(yè)與信息技術(shù)、資本、空間無縫對接的平臺。深圳近年來興起的工改工新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是深圳商務(wù)辦公發(fā)展的一個(gè)新方向和趨勢。產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往是集研發(fā)辦公、商業(yè)、公寓于一體的大型綜合體，商業(yè)、公寓的存在，賦予了園區(qū)更多的生活配套功能，這樣的研發(fā)辦公用房，更受企業(yè)青睞，如深圳灣科技生態(tài)園、龍崗天安數(shù)碼城等。在產(chǎn)品上，也越來越多產(chǎn)品引入“科技+服務(wù)“概念”，這在全國也是處于領(lǐng)先地位的

7、根深蒂固的城市“創(chuàng)客”文化，滲透到每個(gè)深漂血液里

深圳是一個(gè)創(chuàng)新之城，“全民創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新”的文化精髓已經(jīng)逐漸滲透至每個(gè)深圳人或深漂的血液中，蓬勃的生命力和創(chuàng)新能力，讓所有在此的人都為之震撼和自豪。創(chuàng)客文化的興起與盛行為本地經(jīng)濟(jì)增長帶了新的動力，創(chuàng)新一度成了在“新常態(tài)”下由政府和民間共同推進(jìn)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型模式。創(chuàng)客文化將在一定程度上帶動寫字樓市場的回暖，為深圳寫字樓行業(yè)發(fā)展畫上一筆濃墨重彩的顏色

8、深圳舉行2019年招商引資大會：現(xiàn)場簽約16個(gè)重大項(xiàng)目，投資總額約463億元

2019年7月12日下午，以“與深同行見圳灣區(qū)”為主題的深圳市2019年招商引資大會在五洲賓館舉行。市長陳如桂在大會上致辭、為相關(guān)企業(yè)頒獎，并見證企業(yè)投資項(xiàng)目簽約。據(jù)悉，本次大會上共有16個(gè)重大招商項(xiàng)目現(xiàn)場簽約，投資總額約463億元人民幣

陳如桂在致辭中介紹了深圳一流的綜合創(chuàng)新生態(tài)、完善的產(chǎn)業(yè)配套和更加市場化、法治化、國際化的營商環(huán)境。他說，深圳正深入貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記重要指示批示精神，朝著建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的方向前行，努力創(chuàng)建社會主義現(xiàn)代化強(qiáng)國的城市范例。未來，深圳將進(jìn)一步深化深港澳更緊密的合作，攜手穗港澳等灣區(qū)城市共建國際科技創(chuàng)新中心，打造國際化創(chuàng)新的高地和原始創(chuàng)新的策源地，建設(shè)國際一流的灣區(qū)和世界級城市群。深圳將進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境、政務(wù)環(huán)境和宜居環(huán)境，努力打造成為全球企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和投資發(fā)展的最佳首選地

據(jù)悉，本次大會共吸引世界500強(qiáng)和大型跨國企業(yè)、央企、中國500強(qiáng)、行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)代表近500人參加。會上，沃爾瑪?shù)?/span>10家外資企業(yè)被授予深圳外商投資企業(yè)歷史貢獻(xiàn)獎，傳音控股等10家外資企業(yè)被授予2018年度外商投資企業(yè)突出貢獻(xiàn)獎。在招商推介環(huán)節(jié)，深圳市商務(wù)局圍繞新優(yōu)勢與新機(jī)遇，詳盡介紹了深圳投資環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、要素保障等情況，福田區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)分別介紹了深港科技創(chuàng)新合作區(qū)、深圳高新區(qū)坪山園區(qū)以及光明科學(xué)城等重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)情況

9、數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，深圳全市凈吸納量由上季度的負(fù)吸納增長至正吸納27.5萬平方米。其中，福田區(qū)子市場表現(xiàn)亮眼，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)9.9萬平方米，絕對值增量為各區(qū)之首

成交活動見長數(shù)據(jù)之下，一些企業(yè)已悄然回流到福田CBD。例如，渤海信托、中邦基金、CSOFT華也國際、嘉石大巖等企業(yè)回流到平安金融中心，世界最大的人力資源管理咨詢機(jī)構(gòu)美世咨詢回流到嘉里中心，浩天信和律師事務(wù)所回流到鼎和大廈……激流之下回歸中心潮涌動

10、福田區(qū)落戶了一批新金融市場重要基礎(chǔ)設(shè)施和系統(tǒng)性重要機(jī)構(gòu)，包括：平安科技、招商金科兩大金融科技巨頭，以及央行唯一批準(zhǔn)設(shè)立的個(gè)人征信機(jī)構(gòu)——百行征信、央行數(shù)字貨幣研究院、中信網(wǎng)安、中證信用云、中保車服等底層架構(gòu)公司；還有銀之杰、贏時(shí)勝、新國都等上市公司

這些企業(yè)構(gòu)成了福田金融科技的前沿力量，未來將持續(xù)不斷創(chuàng)新金融科技應(yīng)用場景，共同組成輻射粵港澳大灣區(qū)的蜂巢體系。如今，福田的金融科技生態(tài)已基本成形

關(guān)鍵的是，福田區(qū)將打造數(shù)字金融先行示范區(qū)，加快建成全國首個(gè)數(shù)字貨幣大廈、全國首個(gè)征信大廈等數(shù)字金融載體，打造以法定數(shù)字貨幣研發(fā)、個(gè)人征信體系建設(shè)為核心，上下游圍繞、覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的數(shù)字金融先行示范區(qū)；率先打造跨境金融先行示范區(qū)，積極爭取建設(shè)大灣區(qū)大數(shù)據(jù)中心和大數(shù)據(jù)交易平臺，為金融創(chuàng)新、科技創(chuàng)新提供支撐

此次金融科技試點(diǎn)落地深圳，深圳將在數(shù)字貨幣的試驗(yàn)中發(fā)揮重要作用，而福田區(qū)作為重要承載地，將進(jìn)一步強(qiáng)化福田金融中心的地位，也為國家金融戰(zhàn)略貢獻(xiàn)力量

11、2020年4月1日、中國金融機(jī)構(gòu)將迎來一輪史無前例的大洗牌，過去躺在牌照上賺錢的時(shí)代，將一去不返！根據(jù)中美第一階段協(xié)議，中國金融服務(wù)市場將全面開放，打開市場，取消在保險(xiǎn)、證券、基金、期貨的外資股占比，這意味著國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)即將迎來全面的挑戰(zhàn)！

2020年4月1日，華爾街的豐富品類的金融產(chǎn)品即將登陸中國、中國資本市場在過去有長足進(jìn)步，數(shù)據(jù)顯示，2019年中國商品期貨的成交量為38.55億手，排名全球第一；股票市值約為8.5萬億美元，居全球第二位

但是，在市場的中資金融機(jī)構(gòu)，核心競爭力仍然有待提高。比如說，我們130多家券商，比不過一個(gè)美國的摩根大通。我們的證券公司、基金管理公司，市場主體競爭力還要提高。它們的力量跟傳統(tǒng)銀行相比還是差，還不夠

在市場開放后，中資金融機(jī)構(gòu)能否和外資在水火交融中和諧共舞，值得期待！

然而對于一些缺乏核心競爭力的中小金融機(jī)構(gòu)來說，可以預(yù)料，金融業(yè)的大整合、大洗牌、大收購即將到來。但是，競爭并不是壞事，過去的牌照壟斷，使得一批金融機(jī)構(gòu)躺在牌照上不思進(jìn)取，甚至貪污腐敗。而從中國的電子、消費(fèi)、汽車等行業(yè)看，對外開放促進(jìn)了行業(yè)進(jìn)步，有利于打造中國公司的競爭優(yōu)勢。會有一批代表中國核心競爭力的公司脫穎而出。然而，在這個(gè)過程中，可以想象，一批中小機(jī)構(gòu)將被淘汰出市場。用馬云的話來說，今天很難,明天更難,后天很美好,但是絕大多數(shù)人死在明天晚上,見不到后天的太陽