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根據(jù)《2019年320個城市房價排行榜》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年二手房價上漲的中位數(shù)只有3.15%，樓市回報率更創(chuàng)下了近年來的最低紀錄。其中，引起網(wǎng)友廣泛熱議的一點是，深圳的房價直接超越北京，重新回到全國第一的位置(此數(shù)據(jù)不包含港澳臺)，實現(xiàn)了房價大逆襲。

榜單中顯示，深圳去年二手房的均價高達65516元，同比上漲了8.65%，不僅比北京貴了將近2500元，比上海高出20%左右，更比廣州高出近兩倍。而北京去年的二手房均價則降到了63052元，同比下跌0.56%。上海二手房均價為54467元，雖然同比上漲了4.57%，但依然排在第三名。

重回第一是必然

其實，去年全國樓市都有著不同程度的調(diào)整，但深圳房價卻依然能保持上漲態(tài)勢，背后的確存在著很多原因。

首先就得益于粵港澳大灣區(qū)。目前《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中已明確指出，要將香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，自然要發(fā)揮優(yōu)勢，增強對周邊區(qū)域發(fā)展的輻射帶動作用。深圳作為經(jīng)濟特區(qū)、全國性經(jīng)濟中心城市以及國家創(chuàng)新型城市，也確實不負眾望。

2018年，深圳的GDP成功突破2.4萬億元，僅次于北京、上海，排名第三。更值得一提的是，這一數(shù)字超出了香港將近221億元，這也是深圳GDP首次超過香港(按人民幣比較)。至此，深圳也成為粵港澳大灣區(qū)城市經(jīng)濟總量第一的城市。與香港相比，深圳的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)占據(jù)絕對優(yōu)勢。

第二，去年中共中央、國務院還發(fā)布了《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》。《意見》中指出，到2025年，深圳將建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市，經(jīng)濟實力和發(fā)展質(zhì)量將躋身全球城市前列，研發(fā)投入強度、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力達到世界一流，文化軟實力得到大幅提升，公共服務水平和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量也將處于國際先進水平。今年的廣東省兩會上，省長馬興瑞也在省政府工作報告中提出，將全力支持深圳先行示范區(qū)建設。

兩大利好政策，都為深圳房價的上漲奠定了基礎。

第三，深圳的落戶門檻在幾大一線城市中，一直是最低的。所以從2015年前后開始，深圳就有大量外來需求涌入，加上前幾年實體經(jīng)濟發(fā)展下行，民間投資并不景氣，所以大部分人選擇到深圳投資房地產(chǎn)。當時國內(nèi)掀起了一波深圳購房熱潮，這股熱潮迅速填補了深圳的需求空白。就這樣，吸收了全國各地熱錢的深圳，這些年的樓市一直非?；鸨?，甚至在2019年底的最后一周還爆出了6個日光盤。

第四是各大一線城市普遍存在的問題——教育。大城市的教育資源優(yōu)勢是有目共睹的，這就造成了“每所名校都能拉高周邊樓盤價格”的現(xiàn)象。目前，深圳實行的是就近上學原則，這直接導致學區(qū)房被炒高。據(jù)悉，2018年深圳前海南、前海北和寶安中心的二手房價基本都上漲了15%左右，后海南甚至漲到50%以上，更有些名校周邊的房價，可以在一夜之間翻倍。

有趣的是，伴隨著房價不斷上漲，深圳樓市的魔幻現(xiàn)象也暴露了出來。

空置率全國最高

照理說，住宅市場火爆，就說明經(jīng)濟向好，商業(yè)活動肯定也會非常活躍，寫字樓的需求量應該更多，但深圳偏不走尋常路，愣是把空置率沖到了全國第一。

根據(jù)相關報告顯示，今年北京、上海和深圳三大一線城市的房屋空置率都創(chuàng)下了新高。其中北京空置率為13.8%，創(chuàng)下2011年以來最高水平，上海空置率為19.4%，深圳更高達20%，是全國一線城市空置率最高的城市。

為何深圳的房價和空置率都位居全國首位？

主要原因在于供求不平衡。受到全球經(jīng)濟增速放緩的影響，中國主要城市甲級寫字樓的租賃需求正在減少。報告顯示，2019年深圳寫字樓的新增供應為204萬平方米，創(chuàng)下歷史新高，但全年的凈吸納量只有80.8萬平方米。2019年上半年，深圳的甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率更高達65.7%。

另外，還有內(nèi)部金融因素和外部經(jīng)濟環(huán)境的影響。深圳寫字樓入駐的企業(yè)大多從事房地產(chǎn)、金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，但隨著近幾年金融去杠桿，很多網(wǎng)貸平臺爆雷后陸續(xù)退市，這也直接影響到了寫字樓的租賃情況。除此之外，近期有很多企業(yè)減少擴張，縮小規(guī)模，這些也導致寫字樓的空置率增高。

一邊是熱火朝天的住宅市場，一邊是寒意來襲的寫字樓市場。這種人地矛盾異常突出的情況，讓不少人開始猶豫，到深圳投資創(chuàng)業(yè)究竟是好事還是個坑？

的確，現(xiàn)在深圳的創(chuàng)業(yè)密度穩(wěn)居全國第一。截至去年5月，深圳商事主體總量已經(jīng)達到將近322萬戶。如果按照官方統(tǒng)計的常住人口1302.66萬人來算，就代表每一千個深圳人里，就有247.1個商事主體，155.7戶擁有企業(yè)。