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利好！“商改租”新政出爐，深圳辦公樓寫字樓商業(yè)迎來“黃金發(fā)展期”！

深圳市住房和建設局關于公開征求《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（征求意見稿）意見的通告

                           發(fā)布時間：2020-01-09 15:52

為盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房，切實增加住房租賃市場有效供給，市住房建設局組織起草了《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（征求意見稿）。為保障公眾的知情權和參與權，提高文件草擬質(zhì)量，現(xiàn)就《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（征求意見稿）公開征求社會公眾意見。有關單位和社會各界人士可在2020年1月19日18：00前，通過以下三種方式提出意見：

（一）通過深圳市住房和建設局門戶網(wǎng)站（http://zjj.sz.gov.cn）“互動交流-民意征集-征集主題”欄目在線提交意見。

（二）通過信函方式將意見寄至：深圳市福田區(qū)振華路8號設計大廈918室（郵編：518031），并請在信封上注明“規(guī)范性文件征求意見”字樣。

（三）通過電子郵件方式將意見發(fā)送至：zlptb@zjj.sz.gov.cn。

附件：

1.《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（征求意見稿）

2.《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（征求意見稿）起草說明

                                    深圳市住房和建設局

                                        2020年1月9日

深圳市住房和建設局官網(wǎng)發(fā)布重磅利好——《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（征求意見稿）開始公開征求社會意見。此次《通知》的制定出臺作為指導性文件，對改建活動的各個環(huán)節(jié)加以引導和規(guī)范，以確保國家、省、市政策的落地實施。

《通知》《通知》的發(fā)布、不僅意味著未來深圳租賃住房將大幅增加是利民的重大舉措，同時將合適的商業(yè)、辦公用房轉作租賃住房是盤活商業(yè)物業(yè)存量資產(chǎn)的有效手段

01“商改租”起草有何必要性？

關于該事項起草的必要性，《意見》指出：

（一）是貫徹落實國家、省、市有關培育和發(fā)展住房租賃市場的要求。國務院39號文、省政府7號文以及市政府6號文均提出允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，以支持租賃住房建設。

（二）是優(yōu)化城市空間資源配置，提升商業(yè)辦公用房使用效率的要求。在我市產(chǎn)業(yè)升級步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級進行調(diào)整，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置，原特區(qū)外商業(yè)辦公空置較明顯。此外，近年來城市更新工改M0（即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，類似于商業(yè)辦公）持續(xù)推進，可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。

（三）是拓寬租賃住房供應渠道，實現(xiàn)市民住有所居目標的要求。 

02“商改租”改建有何原則？

（一）政府引導，市場主導。加大對“商改租”的支持力度，以區(qū)住建部門為主體，建立聯(lián)合審核認定通道，引導企業(yè)按要求規(guī)范實施改建；優(yōu)化資源要素配置，調(diào)動市場主體積極性，鼓勵、支持專業(yè)化租賃運營機構實施改建。

（二）性質(zhì)不變，整體確權。申請改建的既有商業(yè)和辦公用房項目（以下簡稱改建項目）不改變原土地用途、土地使用年限和容積率。改建項目整體確權、整體轉讓，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割出售。

（三）節(jié)能環(huán)保，綠色改建。堅持綠色改造原則，嚴格執(zhí)行綠色建筑相關標準和規(guī)范，運用綠色建材和綠色技術實施改建，推行“商改租”綠色建筑評價，促進建筑領域節(jié)能減排和綠色創(chuàng)新發(fā)展。

03哪些商辦可以改租？

具體而言，需同時滿足以下條件：

一、首先是已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權證載用途為辦公、商業(yè)；

二、其次，不存在查封登記等限制轉移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權益的，必須同時取得所有他項權益人同意。

三、最后，以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。

04“商改租”有何優(yōu)惠？

為引導更多主體參與改建，《通知》中還做出了項目激勵的安排。

將“商改租”與中央財政獎補掛鉤，明確按照《通知》進行改建并使用，改建項目可按規(guī)定申請中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金，其用水、用電、用氣價格均按照居民標準執(zhí)行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規(guī)定享受相關政策優(yōu)惠。

值得注意的是，《通知》明確該類租賃住房不提供學位。

05需要滿足哪7個條件？

為規(guī)范該類租賃住房的改建活動、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對商業(yè)辦公用房的改建提出了七個方面的要求。

（一）結構安全。改建項目實施前，實施主體應委托具有檢測資質(zhì)的第三方專業(yè)鑒定機構對房屋進行結構安全性檢測鑒定，確定結構安全現(xiàn)狀。改建項目不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，應確保房屋結構安全。

（二）消防安全。改建項目應以不低于公寓建筑設計規(guī)范和消防技術標準進行設計和施工，并按照公寓使用功能辦理消防審批手續(xù)。日常消防管理應符合相關要求。

（三）環(huán)保衛(wèi)生。改建后的租賃住房應當具備良好的衛(wèi)生、通風、采光、給排水等居住條件，并符合國家和本市的相關標準以及環(huán)保、水務、衛(wèi)生部門的相關專業(yè)要求。改建后的租賃住房首次出租的，須經(jīng)專業(yè)檢測符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標準后，方可對外出租。

（四）物業(yè)規(guī)范。改建后的物業(yè)管理區(qū)域應當具備物業(yè)管理條件，符合本市物業(yè)管理的相關規(guī)定。

（五）用途限制。改建項目改建后應作為租賃住房用途，但不提供學位。自聯(lián)合會審通過之日起5年內(nèi)，改建項目的租賃住房用途不得改變。

（六）綠色改建。改建項目應按照國家和本市綠色建筑的相關技術標準和規(guī)范進行改建，改建后至少達到綠色建筑評價標識國家一星級或者深圳市銅級的要求。

（七）技術標準。改建項目的設計、建設和管理要求以及最小租住面積應符合國家、行業(yè)和本市現(xiàn)行相關標準和規(guī)范。

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“商改租”也可以去“庫存”？

記者了解到，上述《通知》主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進行規(guī)范。

對于改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進行了限定。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：

1、已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權證載用途為辦公、商業(yè)。

2、不存在查封登記等限制轉移登記的情形;如果存在抵押登記等他項權益的，必須同時取得所有他項權益人同意。

3、以宗地或棟為單位;不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

對于改建要求，《通知》對商業(yè)辦公用房的改建提出了七個方面的要求，包括結構安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、用途限制、綠色改建和技術標準。其中，為鼓勵將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規(guī)定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項目自聯(lián)合會審通過之日起5年內(nèi)不能改變租賃住房用途?！锻ㄖ愤€明確，該類租賃住房不提供學位，考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質(zhì)的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務公寓功能。

《通知》還指出，在深圳產(chǎn)業(yè)升級步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級進行調(diào)整，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置，原特區(qū)外商業(yè)辦公空置較明顯。此外，近年來深圳城市更新工改M0（即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，類似于商業(yè)辦公）持續(xù)推進，向市場供應了大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，加上已有的總部基地、商務區(qū)規(guī)劃，全市商業(yè)辦公供應量持續(xù)增長，可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。

深圳甲級寫字樓市場全市租金與空置率 2019年租金全年持續(xù)小幅下滑 空置率保持相對穩(wěn)定

最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳全市甲級寫字樓市場新增供應同比增長12%到約70.7萬平方米。相應地，空置率同比上升1.8 百分點到21.2%，導致租金相應調(diào)整下降3.4%，北上廣深等一線城市地產(chǎn)市場已步入存量時代，關注“存量盤活”已成為商辦樓宇可持續(xù)發(fā)展的重要出路。通過存量優(yōu)化可激活老舊（閑置）物業(yè)多方面價值增值，最終實現(xiàn)“業(yè)主，租戶，政府”三方共贏。

所以，有市場人士認為，就在大家對深圳寫字樓空置率升高憂心忡忡的時候，“利好”突然殺到。

“商改住”受阻 “商改租”卻得到鼓勵

此前，一則由住房和城鄉(xiāng)建設部與國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦等6部委聯(lián)合發(fā)文整頓住房租賃市場秩序的消息，在2019年末激起房地產(chǎn)市場上的各方熱議。

這則名為《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》(下簡稱《意見》）的文件，從六大方面發(fā)力整頓規(guī)范住房租賃市場。值得注意的是，該文件對商辦、廠房等非住宅改造為租賃住房的管理口徑有所調(diào)整，要求各地制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策，改造房屋應當符合建筑、消防、環(huán)保等方面的要求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，強調(diào)整體確權、性質(zhì)不變的導向，是為了防范分拆分割等做法，比如說部分物業(yè)可能是存在既銷售又出租等情況，這樣容易形成分散的出租房源，對于租賃的管理會增加難度。

此外，“商改租”與“商改住”雖只有一字之差，但區(qū)別巨大。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十余個城市紛紛發(fā)布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點便是：不得將擅自將商業(yè)辦公類項目改變?yōu)榫幼∮猛?。只是，在“商改住”全面受阻的同時，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵。除了深圳，早在2018年上海在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》的公告中，明確提到“可以將多余存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

去年7月，廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合印發(fā)的《廣州市商業(yè)、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，明確允許部分廣州市內(nèi)已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房在產(chǎn)權性質(zhì)不改變的基礎上，改造成住宅功能；用戶的水、電、氣價格也按住宅收費標準；但只能用于出租，不能銷售。

影響如何？

在現(xiàn)實中，商業(yè)辦公用房和廠房改居住，雖非第一次被官方提出，但向來是個敏感話題。

在深圳南山區(qū)塘朗片區(qū)，由幾十棟舊工業(yè)廠房改造而成的長租公寓集悅城，儼然成為了一個“藝術小鎮(zhèn)”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然是舊工業(yè)廠房，但集悅城從外形上看與新建的大樓沒有差別，房間的裝修與布置也極其“文藝”，一樓以配套餐飲為主，家電家私全齊，對于年輕人來說的確很具吸引力。與鄰近的城中村塘朗村只有一路之隔，但與塘朗村的城中村房源相比，經(jīng)過改造之后租金翻了近一倍。

由此可見，對于因城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級而“誕生”的一批無法適應新生產(chǎn)方式要求的老廠房而言，被改造成為租公寓等居住形態(tài)，成為了越來越多的企業(yè)眼中包含巨大的利潤空間的業(yè)務。但另一方面，有經(jīng)營長租公寓項目的投資人告訴記者，由于缺乏相關規(guī)定，無論是廠房宿舍改成的公寓，還是純工業(yè)廠房改成的公寓，過去都很難通過消防審批。

從“控房價”到“控房租”， 深圳一直在出招，只是整體租金上漲的趨勢仍未發(fā)生變化。有市場人士認為，將一些合適的商業(yè)項目轉作住房租賃，既可以盤活商業(yè)物業(yè)的存量資產(chǎn)，也將有利于增加城市的住房租賃的供應，平抑房租價格。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對深圳來講，近幾年受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，商業(yè)體量的飽和以及部分企業(yè)外遷等影響，騰出了很大部分城市空間。與此同時，隨著深圳人口的增加和居住需求的增大，迫使租賃住房快速的發(fā)展，但原有的商品住房租金水平太高，再加上城中村只是租賃的一部分。特別對于深圳的人才來講，很難滿足體面的租賃需求，所以就需要把存量住房空間盤活起來。深圳未來發(fā)展的是現(xiàn)代服務業(yè)，是一個高度人口密集型的產(chǎn)業(yè)，對人口的吸引力還會大規(guī)模的增加，所以在住房供應體系和模式上需要進行改革。