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央行降準釋放重大信號，2020年樓市小陽春，值得期待一下？

根據(jù)2020年元旦央行發(fā)布的公告，自1月6日起，央行正式降準，釋放長期資金約8000億元。這一次的降準，釋放長期資金約8000多億元。

近年來，央行執(zhí)行寬松的貨幣政策，央行從2011年11月至今降準14次，存款準備金率從最高的21.5到現(xiàn)在的13，總共降了8.5個百分點，大概釋放了超過12萬億的基礎貨幣，2018、2019降準6次，釋放資金總量達到5.28萬億元。

此次降準是為了支持實體經(jīng)濟發(fā)展，降低社會融資實際成本，但是，降準不只會促進經(jīng)濟，如此大的資金規(guī)模有一部分進入房地產(chǎn)市場是肯定的，進而影響房地產(chǎn)市場。對個人而言，不管你是發(fā)展實業(yè)也好做投資也好，央行放水都是利好。

據(jù)市場預測，央行早有降準的苗頭，2019年1月份央行也宣布降準1個百分點，釋放資金1.5萬億的資金量，被認為是2019年年初樓市小陽春的動能。

這一次降準的降準幅度，雖然只有0.5個百分點，釋放的長期資金8000億，但去年有到期的MLF不續(xù)期，釋放的長期資金也有8000億，所以實際上，加起來和去年降準釋放的資金量是一樣的，2020年會不會歷史重演，再來一波小陽春行情呢？

獨自上行的深圳，是市場風向標

2019年深圳樓市從小陽春開始，在喧囂中度過了一年，土拍市場火熱、日光盤頻現(xiàn)、購買力炸裂……等等關鍵詞準確描述了深圳2019年的樓市畫像。

在這些高能的詞背后，是深圳樓市全年的熱度不斷的結(jié)果，首先年初的全國樓市小陽春行情中，深圳是絕對的C位，3月成交量環(huán)比上漲141.59%！接著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃全文發(fā)布的驅(qū)動，帶動了全國的資金涌入深圳，到了8月，先行示范區(qū)建設的利好來襲，又是新的一波利好；11月，豪宅稅調(diào)整、深圳取消商務公寓“只租不售”限制……眾多利好使得樓價橫盤的市場中，深圳“獨自上行” 。

上揚的樓市令深圳的新房成交額重新追趕上2016年，即三年前。據(jù)統(tǒng)計，深圳全年的新房銷售數(shù)量約40958套，2018年全年的新房成交套數(shù)不到3萬套，同比增長39.98%，比2016年增長0.82%。近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告(201912)，其中的一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，自2019年7月以來，一線城市房價走勢出現(xiàn)分化，深圳房價獨自持續(xù)上行，而北京、上海、廣州等城市繼續(xù)調(diào)整。2019年11月一線城市中深圳房價創(chuàng)出歷史新高。

社科院認為，在最近幾輪房地產(chǎn)小周期中，深圳往往領先于其它一線城市房價率先復蘇，因而具有一定的市場風向標意義。本次深圳房價再度率先上漲，對其它一線城市的房價預期具有一定的正向影響。

抓住機會，這波行情還在持續(xù)，下一波又來了

2019年的樓市行情正好論證了房地內(nèi)參 負責人尹香武先生在今年6~8月份先后強調(diào)說“三年不漲、必有一波”的預判。12月18日，尹香武先生在粵海城專場講座中也再次進行了強調(diào)，這個論證的邏輯是：

預判的大環(huán)境：雙百億時代來臨，錢不值錢

從2014年年初開始，尹香武 先生就不斷提醒，“雙百萬億”超級時代即將到來！指的是在2021年左右，中國M2（廣義貨幣量）指標值將破200萬億，GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）破100萬億。事實上，2019年11月份，中國M2已超196萬億，距離200萬億只差不到4萬億，最新數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）預計將接近100萬億元人民幣、人均將邁上1萬美元的臺階。

2保匯率的貨幣政策，帶來了通脹

我國的外匯儲備自2013年年末開始下降，至今已經(jīng)下降了1萬億美元（7萬億元的人民幣）。外部消耗7萬億元，內(nèi)部相對應就要有7萬億元的通脹，即社會整體購買力會降低7萬億。

近年中國外匯儲備變化

通脹帶來的結(jié)果就是物價上漲，錢都附著在人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷?，而近年來由于樓市的調(diào)控，房價趨于平穩(wěn)，但是除了房價，其他所有的物品都漲價，2019年11月份，深圳市居民消費價格總水平比上年同月（同比）上漲5.0%創(chuàng)新高！其中，食品價格上漲19.1%，非食品價格上漲1.7%；服務價格上漲2.4%，消費品價格上漲6.6%。

如果一直漲下去，會超過老百姓的承受能力，這時候房價就要起到平衡的作用，2019年深圳樓市的翹尾說明相關操作已經(jīng)開始。

近年中國外匯儲備變化 深圳CPI

調(diào)控政策后坐力被抵消殆盡

政策是有后坐力的，一般三年左右這個力就會被市場自發(fā)抵消。2016年是樓市調(diào)控密集開始的一年，到如今已經(jīng)過去了三年，政策對樓市的影響力下降了，因而才有了一波行情。

此外，居住需求的一種剛性需求，一直不購買物業(yè)不代表你沒有了需求，壓抑一兩年可以，到了第三年可能就憋不住了。

所以到了2019年，密集的政策利好傳來，憋不住的剛需們以及內(nèi)地和港澳的來深置業(yè)的人員涌入，這一波行情順理成章就到來了。

買入深圳，留給深圳人的時間不多

前文我們說了，“三年不漲、必有一波”行情會有外地的人員買入深圳。2019年的深圳國際影響力不斷加大，營商環(huán)境也不斷優(yōu)化，各種資源及人才在集中……加上行情、持續(xù)的利好消息，讓有投資意識又看好深圳的人，率先在深圳開辦企業(yè)，進而在深圳置業(yè)。

今年深圳的幾次豪宅的熱銷畫面有力證明了深圳強大的購買力，這其中有相當一部分購買力來自外部，是外地的富豪進入深圳的有力表現(xiàn)，近兩個月針對港澳居民內(nèi)地購房的便利政策，也極大地鼓勵了他們在內(nèi)地購房熱情。

而這一撥人加塞深圳肯定會挑選深圳地段好、資源好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這樣就會導致深圳好的物業(yè)越來越少，進入深圳的門檻也會變得高了，恐怕很快就會進入想買已經(jīng)無法用原來的價格買到的情況，尤其是一些綜合性的商務公寓，應重點關注。

進入2020年，在利好消息的持續(xù)影響下，作為風向標的深圳將會繼續(xù)散發(fā)魅力，吸引更多外地的人買入深圳。

而與之相反的是深圳的新房供應依然緊缺，日前，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：深圳2020年潛在入市項目不足70個，不到2019年的一半！同時，深圳早已進入了存量土地時代，舊改項目已成為深圳宅地供應主要來源，但舊改也更多的傾向于擴展產(chǎn)業(yè)空間，住宅用地再被壓縮。

綜上，深圳人的購房選擇余地在縮小，因此要趕在下一波行情來臨之前趕快置業(yè)，2020年已到，年初是置業(yè)的好時機。

2020購房指南

要跟上下一波行情，選擇物業(yè)的時候也要擦亮眼睛。相對比港澳居民以及其他城市的置業(yè)者，已經(jīng)在深圳常住的置業(yè)者應該要比外地來深置業(yè)的人要更有優(yōu)勢，他們更了解深圳，了解深圳各區(qū)的歷史、各區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，各區(qū)匹配的資源，做到優(yōu)中擇優(yōu)，淘到性價比高的物業(yè)更加容易。

深圳的城市價值是有目共睹的，在選擇物業(yè)的時候首先要選擇主城區(qū)的房子，這樣不僅能享受到城市的資源，未來的變現(xiàn)能力也會更強。

其次要考慮綜合的因素，選擇性價比高的物業(yè)，考慮片區(qū)優(yōu)勢，物業(yè)自身優(yōu)勢、所能享受到的資源。選擇有交通、學校、市政資源，受到到片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好輻射的綜合體，那是最能一不到位的選擇方式，照顧到了方方面面的需求。

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