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任志強(qiáng)再次放狠話: 2018年下一輪房?jī)r(jià)將暴漲, 不漲我提頭來(lái)見(jiàn)!

2018年初，在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)前景》閉門(mén)研討會(huì)上，任志強(qiáng)與張維迎等經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)2018年房?jī)r(jià)展開(kāi)了一次深刻的探討。在此次研討會(huì)上,任總的核心論斷是：錯(cuò)誤的調(diào)控手段會(huì)讓需求在一段時(shí)間以后集中爆發(fā)，所以下一輪會(huì)比這一輪漲得更高。

任總主要從供應(yīng)和需求兩個(gè)方面佐證了他的觀點(diǎn)：

?供應(yīng)端：土地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑

任總表示：2015年土地供應(yīng)就是負(fù)的33%，很多城市土地已經(jīng)出現(xiàn)短缺，包括上海和北京。

2016年，政府的土地供應(yīng)繼續(xù)下滑，部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是多少？1960億。去年才到前年的差不多40%。

而土地是兩年開(kāi)工，所以它15年和16年連續(xù)2年的土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)將影響到未來(lái)城市的庫(kù)存。

看了一線城市的庫(kù)存量，確實(shí)觸目驚心。目前一線城市庫(kù)存平均已經(jīng)只有6個(gè)月左右，已經(jīng)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的安全庫(kù)存標(biāo)準(zhǔn)。相信有很多看到此文的朋友也在炒股，我已是資深的實(shí)戰(zhàn)派投資者，我入市這些年以來(lái)，同樣經(jīng)歷過(guò)大量虧損帶來(lái)的慘痛代價(jià)，從曾經(jīng)的“買(mǎi)了就跌，賣(mài)完就漲”

如果一線城市不再建房，不出6個(gè)月，市場(chǎng)上將沒(méi)有新房庫(kù)存，這樣房?jī)r(jià)怎么會(huì)不漲。當(dāng)然這是最極端的情況，我們現(xiàn)在的銷(xiāo)售的房子和竣工的房子的比例到底是什么關(guān)系？

任總給出的數(shù)據(jù)是1:2.12。什么意思呢？平均每竣工了1套房，就賣(mài)了2.12套，按照一線的6個(gè)月庫(kù)存，這么個(gè)調(diào)控法，等到無(wú)房可賣(mài)，房?jī)r(jià)肯定要出大問(wèn)題。

?需求端：一線城市人口還將繼續(xù)飆升

目前，因?yàn)橥恋叵∪?，部分一線城市已經(jīng)在限制人口，比如北京最近提出一個(gè)“誓死守住人口2300萬(wàn)的底線”。

并且市里給各個(gè)區(qū)還下了任務(wù)，區(qū)里就把任務(wù)分割給了管轄下的各個(gè)企業(yè)，但結(jié)果卻收效甚微。

這是必然的，一線擁有更好的教育，更好的醫(yī)療，以及更好的前景，“把人轟走，你轟得走嗎？”

人往高處走是人的天性，不然人類(lèi)早就滅絕了。這樣違背人性的計(jì)劃注定必然失敗！

世界歷史上，早就無(wú)數(shù)次的證明限制人口根本行不通。

早在東京還是1200萬(wàn)人口的時(shí)候，當(dāng)時(shí)就跟北京一樣，下決心把人口控制住，于是就發(fā)展東京的衛(wèi)星城市，修了條高速鐵路，說(shuō)半小時(shí)就能到大阪，大家去大阪生活吧。

結(jié)果路是修好了，東京人不但沒(méi)去大阪，反而大阪的人全都跑到東京來(lái)了，現(xiàn)在東京多少人了呢？3750萬(wàn)。

只要人口還在源源不斷的往一線城市涌入，房?jī)r(jià)怎么會(huì)不漲呢？

信志強(qiáng)住洋房，聽(tīng)牛刀住牛棚

這些年，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，由于任總屢測(cè)屢中，他儼然已經(jīng)成了像神一樣的人物。

2010年，中國(guó)樓市成為一道分水嶺。在市場(chǎng)上看空論大行其道的時(shí)候，任總卻發(fā)表了房?jī)r(jià)必漲論，并揚(yáng)言：“你們還是別當(dāng)傻瓜了，把幻想放下去吧！”

結(jié)果,2010年房?jī)r(jià)暴漲。全國(guó)平均漲幅9.9%，而北京更是暴漲了42%。

2015年，任總再次發(fā)表房?jī)r(jià)暴漲論：“由于限購(gòu)政策，2013年和2014年土地供應(yīng)量減少，2015年房?jī)r(jià)還將上漲?！?/span>

當(dāng)有人問(wèn)任總到底該不該買(mǎi)房時(shí)？任總對(duì)這個(gè)老生常談的問(wèn)題顯然是不耐煩了，回到：“都問(wèn)了十幾年了，還在問(wèn)。不要等，有錢(qián)該買(mǎi)房就買(mǎi)房?！?/span>

事實(shí)證明，任總再次一語(yǔ)成箴。2015年隨著限購(gòu)政策的解除，一線城市像壓抑已久的火山，突然噴發(fā)。其中，深圳更是跳漲50%，隨后北京、上海輪番上漲，并蔓延至二線城市。

看來(lái)，只要是任總一開(kāi)金口，我們務(wù)必要非常重視。

這十多年，他說(shuō)的話有些雖然非常刺耳，很多老百姓不愛(ài)聽(tīng)。但聽(tīng)他話的人，財(cái)富早就上一臺(tái)階了。

只要M2在漲，房?jī)r(jià)必然上漲

那為什么這些年我們的調(diào)控政策一直失靈呢？為何我們每次調(diào)控完之后就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈呢？包括這次任總何以如此自信，堅(jiān)信下輪會(huì)漲得更高。

我總結(jié)出來(lái)大概有以下幾種：

一、由于M2的高速增長(zhǎng)，比如2009年的27.7%，以及目前放緩的11.3%，致使資金沒(méi)有更好的地方儲(chǔ)存，大家只能堆積到房產(chǎn)。

{M2 （反映貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)）廣義貨幣（Broad money）是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念。M0、M1、M2、M3都是用來(lái)反映貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)。M1反映著經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力；M2同時(shí)反映現(xiàn)實(shí)和潛在購(gòu)買(mǎi)力。若M1增速較快，則消費(fèi)和終端市場(chǎng)活躍；若M2增速較快，則投資和中間市場(chǎng)活躍。中央銀行和各商業(yè)銀行可以據(jù)此判定貨幣政策。M1過(guò)高M(jìn)2過(guò)低，表明需求強(qiáng)勁、投資不足，存在通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；M2過(guò)高而M1過(guò)低，表明投資過(guò)熱、需求不旺，存在資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)}

經(jīng)濟(jì)好時(shí)，GDP高速發(fā)展，M2飆升，大家最好的選擇是買(mǎi)房。經(jīng)濟(jì)不好時(shí)，政府要基建，M2也會(huì)飆升，大家最無(wú)奈的選擇還是買(mǎi)房。

而國(guó)內(nèi)的資金去向就那么幾類(lèi)，除了房產(chǎn)，確實(shí)沒(méi)有更好的選擇。

比如：放銀行那肯定是虧損的，如果M2是11%，銀行只有5%，那每年資金就會(huì)貶值6%。

股市也是差強(qiáng)人意，一贏二平七輸，多少英雄都在股市折戟，不要說(shuō)保值了，能活著出來(lái)都不錯(cuò)了。

信托就更不用說(shuō)，拿著8%的利息，不僅沒(méi)有干過(guò)M2，每天還過(guò)得提心吊膽，夜不能寐。

大家全民買(mǎi)房，這么大的需求量，房?jī)r(jià)當(dāng)然很難壓下來(lái)?？梢哉f(shuō)只要M2是增長(zhǎng)的，我們的房?jī)r(jià)就會(huì)長(zhǎng)期向上。

二、只要政府調(diào)控房?jī)r(jià)或者房?jī)r(jià)向下，開(kāi)發(fā)商就會(huì)謹(jǐn)慎拿地，一旦以后庫(kù)存不夠或者政策放開(kāi)，需求就會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

這也就是任總會(huì)說(shuō)下一輪會(huì)比這一輪漲更多的原因。因?yàn)檫@輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的打壓太慘絕人寰了。

房企的各路資金通道被毀后，目前的房企錢(qián)都沒(méi)有，還靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供應(yīng)量上天，沒(méi)有人買(mǎi)地，那都是徒勞。

這輪調(diào)控有數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)的房企上市公司在國(guó)內(nèi)借不到錢(qián)的情況下，已經(jīng)集體選擇借入高風(fēng)險(xiǎn)的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資，可見(jiàn)國(guó)內(nèi)房企資金鏈已經(jīng)多緊張。

最后導(dǎo)致的結(jié)果就是，在今年1月份，國(guó)內(nèi)40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出現(xiàn)了中心土地流拍。

所以，政府打壓得越狠，房企資金鏈越困難，就越不可能拿地建房，庫(kù)存就會(huì)更少。下次房?jī)r(jià)就會(huì)漲得越多。

一方面，為了躲避貨幣貶值，我們對(duì)中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面，政府打壓樓市，房企不再拿地，致使庫(kù)存告急。

雙重夾擊下，只要政策放開(kāi)，或者說(shuō)庫(kù)存到了某個(gè)臨界值，房?jī)r(jià)就會(huì)如火山一樣噴發(fā)，無(wú)法抑制。這也就是為何任總能這么有底氣的說(shuō)，房?jī)r(jià)下一輪將比這輪漲更多的原因。