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2018年9月7日、在公布的十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃中、包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時(shí)亮相第一類項(xiàng)目、擬在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議

房地產(chǎn)稅法擬在5年內(nèi)提請(qǐng)審議、給了外界一個(gè)相對(duì)明確的預(yù)期、5年之內(nèi)視情況而定、這究竟是明顯提速還是稍作延期呢？

有人猜測(cè)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅消息的鋪天蓋地、很多投資客和炒房客受此影響開始大量拋房、房產(chǎn)稅也被剛需視作最后的救命稻草

但是就在2018年9月7日、人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房地產(chǎn)稅法擬5年內(nèi)提請(qǐng)審議、也就是說、單是立法這一項(xiàng)、人大常委會(huì)就給足了5年的時(shí)間、言外之意就是短期內(nèi)不會(huì)實(shí)行

看來、還是要靠房地產(chǎn)做支柱產(chǎn)業(yè)、之前影響到了房地產(chǎn)交易、現(xiàn)在不僅要防止房?jī)r(jià)上漲、未來更要防止房?jī)r(jià)下跌

反反復(fù)復(fù)、艱難前行、房地產(chǎn)稅的難產(chǎn)究竟是炒房客們的緩沖期、還是穩(wěn)扎穩(wěn)打?yàn)榱丝紤]大局？此消息一出、房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)如何？

一、5年內(nèi)審議、房地產(chǎn)稅現(xiàn)階段進(jìn)程如何？

房地產(chǎn)稅法被列入了“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議”的一類立法項(xiàng)目之中、也就是說、如果沒有特殊情況的話、房地產(chǎn)稅法將在本屆全國(guó)人大常委會(huì)任期內(nèi)、即2018年3月至2023年3月間提請(qǐng)審議

對(duì)于5年內(nèi)審議的情況、有相關(guān)法學(xué)的專家解釋了流程、全國(guó)人大常委會(huì)常規(guī)的是兩個(gè)月開一次會(huì)、法案審議來說一般要審三次、三次審議結(jié)束后、如果通過、就可交付表決、一審后、草案可公布征求社會(huì)意見、這意味著房地產(chǎn)稅法的草案年底前有望向全社會(huì)公布

作為國(guó)際通行稅種、中國(guó)房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)在參考國(guó)際共性制度安排的同時(shí)、會(huì)注重從中國(guó)國(guó)情出發(fā)來合理設(shè)計(jì)、比如合并整合相關(guān)稅種以及合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等、總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)

此前、《華夏時(shí)報(bào)》就曾發(fā)聲、認(rèn)為：房地產(chǎn)稅法今年落地?zé)o望、但不排除審議可能

業(yè)內(nèi)專家王長(zhǎng)勇認(rèn)為、根據(jù)立法法的規(guī)定、部委工作的進(jìn)程和往年的立法、預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法草案將會(huì)在今年12月份初審

但是一位接近財(cái)政部的人士向媒體表示：如果《房地產(chǎn)稅法》要和公眾見面、至少需要進(jìn)行到公示階段、如果要落地、則需要走完全套立法程序、包括公示、一審、二審、甚至可能三審、四審、這需要大量時(shí)間、年內(nèi)不可能完成

而參照個(gè)稅法修法的時(shí)間來看：5月初上報(bào)、6月22日初審、7月28日公示完畢、8月底二審、即使就此通過、也需要整整4個(gè)月時(shí)間

但個(gè)稅改革的特殊性在于、這是被列為政府工作報(bào)告中的內(nèi)容、相比之下、房地產(chǎn)稅則為今年預(yù)備審議項(xiàng)目、并未列入年內(nèi)立法工作中

這次提出5年的時(shí)限、其實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)稅推出的延遲、全國(guó)人大相關(guān)負(fù)責(zé)人此時(shí)出來放風(fēng)、還故意把5年這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)提出來、而人民日?qǐng)?bào)和新華社又特意強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)、很顯然是向市場(chǎng)釋放一種姿態(tài)

也就是在當(dāng)前形勢(shì)下、房地產(chǎn)市場(chǎng)惴惴不安的房地產(chǎn)稅的問題、至少最近幾年不用擔(dān)心了、人大說、房地產(chǎn)稅5年內(nèi)提請(qǐng)審議、最晚也就在2023年提請(qǐng)審議、這樣、開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)持有者又可以稍心安一會(huì)了

二、房地產(chǎn)稅改革、究竟會(huì)如何征稅？

因?yàn)榘凑赵u(píng)估價(jià)征稅、2008年美國(guó)底特律的房子幾乎白送、很多房子每年要交幾千甚至數(shù)萬美元的稅、所以根本養(yǎng)不起、白送給別人都沒人要、評(píng)估價(jià)收稅、很可能會(huì)讓房?jī)r(jià)過高房子、瞬間變成負(fù)債、喪失掉流動(dòng)性

所以、若是按評(píng)估價(jià)格征稅、官方會(huì)給出一個(gè)價(jià)格、而不是完全跟市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、這個(gè)價(jià)格可能會(huì)滯后于市場(chǎng)的反應(yīng)、從而引起市場(chǎng)動(dòng)蕩

考慮到民生問題、應(yīng)該會(huì)有一定的免征額度、每個(gè)人的住房面積40㎡—60㎡、在相應(yīng)的范圍內(nèi)不會(huì)收稅、剛需們也就不用害怕了、但是租房客們或許就會(huì)承受更大的因?yàn)檎鞫悗淼姆孔馍蠞q壓力

征稅難度大、中國(guó)老百姓對(duì)于直接稅和財(cái)產(chǎn)稅缺乏繳納的觀念、大部分之前都是代扣代繳、人民自己申報(bào)繳稅可能性并不大

所以怎么收房地產(chǎn)稅是個(gè)難題、但起碼有一招可行、那就是過戶的時(shí)候、交齊房地產(chǎn)稅、并補(bǔ)繳滯納金、換句話說你的房子只要還想賣、就得按時(shí)去交稅、你要一直不交稅、多套房的滯納金累加、最后房子可能就歸國(guó)家了

考慮到土地出讓金的問題、在房地產(chǎn)稅里給予土地出讓金的減免、至于產(chǎn)權(quán)問題、房子的產(chǎn)權(quán)本就是屬于個(gè)人、所以對(duì)你完全產(chǎn)權(quán)的東西征收財(cái)產(chǎn)稅沒什么法律問題、只是土地不屬于你而已

即使在美國(guó)、你買公寓、土地也一樣不屬于你、所以70年的土地出讓問題、根本不是障礙、我們隨時(shí)可以把土地的出讓年限加長(zhǎng)

三、房地產(chǎn)稅改革、房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

根據(jù)最近的一些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、好像個(gè)別城市的房?jī)r(jià)降了、加之最近掛地雖多、但是大量流拍以及成交價(jià)走低的情況、房?jī)r(jià)下跌的聲音不絕于耳、但是有的房子還是要搖號(hào)、有的地方還是在瘋搶

所以房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)跌呢？經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)給出了10個(gè)理由

1、已買房者不允許降價(jià)

無論在什么地方、沒有哪家開發(fā)商敢降價(jià)、只要一有風(fēng)聲說要降價(jià)了、前期購(gòu)買的業(yè)主就會(huì)來鬧事、又是要求退房、又是要求退錢的、這種所謂的維權(quán)案例在全國(guó)來說都不在少數(shù)、這種情況下、開發(fā)商就是資金出現(xiàn)問題、想大甩賣都不行

2、中國(guó)人必須買房

對(duì)于每一個(gè)中國(guó)人而言、家的觀念都是烙在骨子里的、無論到什么地方、都希望有一套屬于自己的房子、這樣才能稱之為一個(gè)家、都說我國(guó)的房?jī)r(jià)是丈母娘推上去的、沒房就想娶媳婦、不僅連門兒沒有、就連窗戶都沒有、雖然這是一個(gè)玩笑、但從很大程度上說明每一個(gè)中國(guó)人都抱著有房才有家的觀念

3、買漲不買跌的慣性

不管是炒股還是買房、都奉行買漲不買跌的慣性、只要房?jī)r(jià)一跌、不少人就會(huì)想肯定還會(huì)再降、相反要是一漲、很多人就會(huì)跟風(fēng)

4、行業(yè)特殊性的影響

近十年來、房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)的第一大支柱性產(chǎn)業(yè)、整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈不僅僅為保持GDP的高增長(zhǎng)做出了重大貢獻(xiàn)、更是解決了數(shù)以千萬人的就業(yè)問題

大城市在幾年前、是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對(duì)待的、當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌、房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯、但仍然在起著舉足輕重的作用、而在二、三、四線城市、房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)、這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控、地方政府卻不配合的根源所在

對(duì)于二、三、四線城市來說、尤其是三四線城市、產(chǎn)業(yè)薄弱、城市造血功能不足、只有依靠房地產(chǎn)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的開發(fā)、是城市方向的引領(lǐng)者、只要房地產(chǎn)一倒下、影響力非常巨大

5、通脹影響

大家可以回想一下、你小時(shí)候的物價(jià)與現(xiàn)狀的物價(jià)相比、已經(jīng)翻了多少倍、90年代一毛錢還能買到好幾顆糖、要是某個(gè)同學(xué)有10塊錢的話、那就是懷揣巨款了、在如今這個(gè)連白菜都在不斷上漲的時(shí)代、房?jī)r(jià)下跌的概率有多大就不言而喻了

6、投資房產(chǎn)相對(duì)安全

對(duì)于大部分人來說、投資渠道相對(duì)有限、投資股市吧、難以駕馭、再加上股市行情、更是讓不少人談之色變、而投資房產(chǎn)相對(duì)股市來說、就非常簡(jiǎn)單粗暴了、只要有錢、買下來放在那里就行、這種實(shí)體的東西只要能在心理上更加得到認(rèn)可、即使賣不出去、還能用過來出租、因此、不管是投資還是投機(jī)、都在一定程度撐住了房?jī)r(jià)的下跌

7、需求在增長(zhǎng)

在如今這種大環(huán)境不好的情況、還是能看到不少的日光盤新聞出現(xiàn)、很多人認(rèn)為這是炒作、其實(shí)、日光盤確實(shí)是存在的、只要產(chǎn)品真的好、恰好滿足了消費(fèi)者的需求、就不愁賣不出去

8、城鎮(zhèn)化的推動(dòng)

中國(guó)城市水平只有百分之四十多、而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上、即使經(jīng)過改革開放30多年發(fā)展、中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距、這就意味著還是有很大的發(fā)展?jié)摿?、未來還會(huì)有數(shù)以千萬的人奔向城市、這些進(jìn)城的人需要住房、住房需求空間非常龐大

中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中、城市化進(jìn)程正在加速、城市化進(jìn)程的加速、必然伴隨大量非城市人口涌入城市、要知道、中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)、農(nóng)村人口占了大多數(shù)、光進(jìn)城的農(nóng)民、就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字、除非城市化進(jìn)程停滯、農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城

9、銀行不會(huì)讓開發(fā)商降價(jià)

舉個(gè)例子、開發(fā)商從銀行貸10億來建房、其實(shí)只需要5億就能建好、另外的就是開發(fā)商凈賺的、但是建的這些房子已經(jīng)抵押給銀行了、需要值10億以上銀行才能賺錢、如果一降價(jià)、銀行就只能虧老本、因此、銀行也不會(huì)允許開發(fā)商降價(jià)

10、房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來源

房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入主要來源、這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)、我們不說房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)、單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)、就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)、如果缺了土地收入、地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀、減少了財(cái)政收入、就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量

面對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)、你焦慮不？