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現(xiàn)在、房子與婚姻越來越多地聯(lián)系在一起、尤其是北上廣深等一線城市、房子對(duì)年輕人的婚姻來說意義非同一般

兩個(gè)人相愛、結(jié)婚、組成家庭、房子本應(yīng)是最溫馨的港灣、然而當(dāng)三五千起步的月薪面對(duì)百萬起步的首付時(shí)、“房子”和“婚姻”這兩個(gè)詞再碰到一起的時(shí)候、便開始顯得有了不同尋常的味道

如今、夫妻離婚財(cái)產(chǎn)糾紛中80%以上涉及房產(chǎn)、有的甚至還打官司、不歡而散、究其原因、現(xiàn)在買房很貴、而房子又是普通家庭中值錢的商品、既然婚姻已經(jīng)不復(fù)存在、爭(zhēng)奪后的夫妻因財(cái)產(chǎn)不惜反目成仇、那么、婚前買房與婚后買房的兩者有什么區(qū)別呢?

婚前買房：一人出資

1、結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)、房屋落在自己名下、并還清個(gè)人貸款或是全款買房的：房屋屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)

2、結(jié)婚前已還清全部貸款、但婚后才取得房本的、房屋落在自己名下的：仍認(rèn)定為夫妻一人財(cái)產(chǎn)、另一方無權(quán)要求分割

3、結(jié)婚前已支付了房屋首付款、并向銀行貸款、房屋落在自己名下、婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的：司法實(shí)踐中將該房屋認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、而夫妻共同還貸支付的款項(xiàng)以及房屋相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分由雙方平分、而尚未償還的貸款則為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)

4、房屋落在對(duì)方名下：通常是出資方不具備購(gòu)房條件的、才以對(duì)方名義購(gòu)房、按共同共有處理、如果沒有特殊情形、多會(huì)視為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)與、按登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理

5、房屋落在雙方名下：房屋算夫妻共同財(cái)產(chǎn)、離婚時(shí)不考慮出資情況、一律平分

婚前買房：雙方出資

1、房屋落在夫妻二人名下：房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、離婚時(shí)不考慮出資狀況、一律平分

2、房屋只是落在一人名下：

（1）如果在同居期間、那法院基本會(huì)按共同生活期間、以結(jié)婚后共同使用為目的、作為共同共有處理、通常不作為按份共有處理

（2）如果不是同居期間購(gòu)房、按共同財(cái)產(chǎn)處理還是按借款或贈(zèng)與處理、不確定、法官會(huì)綜合購(gòu)房背景、出資數(shù)額、尤其是公平角度來判定、沒有統(tǒng)一定論

婚后買房：一人以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資

1、房屋落在自己名下：

（1）如果房屋已經(jīng)支付了全部房款、房屋算是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化、算是個(gè)人財(cái)產(chǎn)、

（2）如果房屋只是支付了全部首付款、房屋按個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理、只不過房屋尚未償還的部分以及房屋增值價(jià)值的部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、屬共同共有

2、房屋落在雙方名下或是對(duì)方名下、房屋算是共同財(cái)產(chǎn)、實(shí)際算是一方對(duì)另一方的贈(zèng)與、夫妻雙方共同共有房屋產(chǎn)權(quán)

3、雙方用共同財(cái)產(chǎn)買房：

（1）房屋落在雙方名下、典型的夫妻共同財(cái)產(chǎn)

（2）只是落在一方名下、仍然算是夫妻共同財(cái)產(chǎn)

（3）落戶在未成年子女名下、一般視為未成年子女財(cái)產(chǎn)、有撫養(yǎng)方暫時(shí)管理

父母出資買房（結(jié)婚前）：結(jié)婚前

1、一方父母（全額）出資、出資方子女名下、房屋屬于夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)

2、一方父母支付了房屋首付款：

（1）出資方子女名下、由夫妻二人共同還貸、則離婚時(shí)一般會(huì)將房子判歸登記方所有、由其繼續(xù)支付剩余貸款、對(duì)于婚內(nèi)共同還貸部分（包括本金和利息）及其產(chǎn)生的增值、則由得房子的一方對(duì)另一方做出補(bǔ)償

（2）另一方子女名下、一般情況下也認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)、而非登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)、非登記方有權(quán)要求分割房屋、父母明確表示贈(zèng)與登記方或者雙方之間有其他相反約定的除外

（3）雙方子女名下、應(yīng)認(rèn)定為雙方的共同財(cái)產(chǎn)、如果雙方約定了共有方式是共同共有或按份共有、并進(jìn)一步約定了各自份額、則按約定享有產(chǎn)權(quán)、如果雙方對(duì)共有方式?jīng)]有進(jìn)行約定、則視為等份共有

雙方父母均出資：

（1）房子落在夫妻雙方名下、房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定父母的出資為對(duì)各自子女的贈(zèng)與、而不能因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記在雙方名下就理解為對(duì)雙方的贈(zèng)與

（2）房子落在一方名下、房子屬于夫妻公共財(cái)產(chǎn)、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)各自子女的贈(zèng)與、而不能簡(jiǎn)單理解為雙方父母對(duì)一方的贈(zèng)與、如無其他相反約定、應(yīng)認(rèn)定為雙方按份共有

父母出資買房（結(jié)婚后）：結(jié)婚后

一方父母全額出資：

（1）房子落在出資方兒女名下、房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)、婚姻法司法解釋規(guī)定、“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的、視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與、該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)

（2）房子落在對(duì)方名下（或雙方）、房屋仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、除非有父母出資時(shí)的書面約定或聲明、證明此出資是贈(zèng)與自己子女一方的、一般會(huì)認(rèn)定為對(duì)雙方的贈(zèng)與、離婚時(shí)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割、一方父母部分出資（或付首付款）婚后雙方共同還貸

一方父母部分出資（或付首付款）婚后雙方共同還貸

（1）房子落在出資方子女名下（或雙方子女名下）、房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)、父母出資部分視為對(duì)雙方的贈(zèng)與、但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外、離婚分割時(shí)可以出資父母的子女一方適當(dāng)多分

雙方父母出資：

（1）房子落在一人名下、這種情形較為常見、而且爭(zhēng)議頗多、司法實(shí)踐多按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理、根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》規(guī)定、該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有、但當(dāng)事人另有約定的除外

（2）房子落在雙方名下、房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)

離婚判決時(shí)對(duì)房產(chǎn)不予處理的情況：

（1）離婚時(shí)尚未取得房本：夫妻一方婚前出了部分房款婚后共同還貸、或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸、但房屋增值、離婚時(shí)、尚未取得房產(chǎn)證的房屋、沒有房本前先住著、有了房本后另行起訴

（2）房本有第三人名字

法院一般不會(huì)將其主動(dòng)追加為第三人、而是采取如下措施：

（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)、對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理、由當(dāng)事人另案起訴

（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)、將案件中止審理、告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴、后根據(jù)析產(chǎn)之訴的判決結(jié)果、對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割

房子分割的特殊情況

小產(chǎn)權(quán)房分割

對(duì)于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房、不予處理、但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的、可以對(duì)其所有權(quán)歸屬做出處理

對(duì)于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建、但長(zhǎng)期存在且未受到行政處罰的房屋、可以對(duì)其使用做出處理、在處理使用時(shí)、人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請(qǐng)求、在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時(shí)、能分割的進(jìn)行分割、不能分割的可采用協(xié)商、競(jìng)價(jià)、詢價(jià)等方式進(jìn)行給予適當(dāng)補(bǔ)償

在涉小產(chǎn)權(quán)房分割案件中、應(yīng)在判決論理部分中明確使用處理的判決內(nèi)容不代表對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法性的認(rèn)定、不能以此對(duì)抗行政處罰、不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等