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  1、制度問(wèn)題不解決、經(jīng)濟(jì)自然上不去

  蔣保信：2014年12月份開(kāi)始、深圳的房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)差點(diǎn)崩潰了、一些觀察人士由此認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫可能會(huì)破滅、還有一些人會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)硬著陸、對(duì)此您怎么看？

任志強(qiáng)接受蔣保信采訪

  任志強(qiáng)：你們媒體提的問(wèn)題、都是人云亦云的表面現(xiàn)象、沒(méi)有做深入分析。

你要看看、香港有個(gè)公司也出現(xiàn)過(guò)跟佳兆業(yè)一樣的問(wèn)題、最高管理者被判刑了、結(jié)果卻是股票上漲、這還是同期發(fā)生的、為什么佳兆業(yè)的管理人出了問(wèn)題、就股票下跌呢？因?yàn)橹贫炔灰粯印?/span>

  在香港的制度下、把膿包拔了、把病治了、這個(gè)公司還是好的。而在中國(guó)大陸呢？民營(yíng)企業(yè)如果倒了、所有銀行就都撤它的貸款、讓它倒、沒(méi)人想去救它。

  我們?nèi)A潤(rùn)的的頭頭宋林也是在同時(shí)期被抓了、為什么他們的股票沒(méi)跌呢？因?yàn)閲?guó)有企業(yè)有背景、銀行不抽它的貸款、繼續(xù)給它貸款、佳兆業(yè)的問(wèn)題、是政治問(wèn)題導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果、跟房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么關(guān)系呢？沒(méi)有任何關(guān)系。

  我們企業(yè)家更關(guān)注制度問(wèn)題、為什么？因?yàn)橹贫葲Q定了企業(yè)家的生存余地、比如說(shuō)、我們前幾天去參觀了珠海的通用飛機(jī)公司、這是他們當(dāng)年代表國(guó)企從美國(guó)收購(gòu)了同類公司的、但現(xiàn)在也面臨制度問(wèn)題、因?yàn)橹袊?guó)的空中管制、低空不開(kāi)放，所以小型飛機(jī)是賣不出去的、在中國(guó)沒(méi)有市場(chǎng)。

  中國(guó)政府必須把這個(gè)制度放開(kāi)、才有可能讓小型飛機(jī)進(jìn)入家庭、一兩百萬(wàn)美金的價(jià)格、對(duì)于有些需要的人來(lái)說(shuō)、并不是買不起、它去年賣了380多架飛機(jī)、但是大部分是銷往國(guó)外、國(guó)內(nèi)的小型飛機(jī)基本上只用于農(nóng)業(yè)和科研、根本沒(méi)法進(jìn)入民用的領(lǐng)域、但其他國(guó)家為什么可以？

  歸根到底、如果不在制度上進(jìn)行改革、類似于佳兆業(yè)或者其他一些問(wèn)題、都會(huì)變成表面的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象、但背后的原因其實(shí)和經(jīng)濟(jì)沒(méi)關(guān)系、制度問(wèn)題解決了、經(jīng)濟(jì)自然就上去了、制度問(wèn)題不解決、經(jīng)濟(jì)自然就上不去。

  2、其他方面不開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只能依賴房地產(chǎn)

  蔣保信：有人說(shuō)、現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當(dāng)做中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在、為了使生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的速度保持在7%左右、必須讓房地產(chǎn)堅(jiān)挺、您怎么看這樣的觀點(diǎn)？

  任志強(qiáng)：我覺(jué)得不對(duì)、因?yàn)樵谄渌贫炔婚_(kāi)放的情況下、只能靠房地產(chǎn)、但如果把其方面放開(kāi)、不靠房地產(chǎn)也行、其他方面的改革暫時(shí)跟不上、不靠房地產(chǎn)靠什么？

  因?yàn)榉康禺a(chǎn)是和民生聯(lián)系最密切的、它關(guān)系到的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)、但是如果其他方面開(kāi)放、比如允許民間投資去開(kāi)采石油、也允許石油投資、經(jīng)濟(jì)立即就上來(lái)了、美國(guó)的頁(yè)巖氣革命、不就是因?yàn)槭袌?chǎng)開(kāi)放嗎？

  中國(guó)發(fā)展不了、是因?yàn)椴婚_(kāi)放、制度不開(kāi)放、資源也不開(kāi)放、比如土地資源、礦藏資源、哪個(gè)開(kāi)放了？假定其他領(lǐng)域都開(kāi)放了、還用依賴房地產(chǎn)嗎？現(xiàn)在只有房地產(chǎn)開(kāi)放了、只能靠它。

蔣保信：假如開(kāi)放其他行業(yè)、房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)衰落？

  任志強(qiáng)：不一定衰落、其他行業(yè)開(kāi)放了以后、對(duì)住房的剛性需求和改善型需求也會(huì)同時(shí)上升的、用不著你去刺激、它也會(huì)上來(lái)的、你不管制它就行了、有些東西是相輔相成的、開(kāi)放了、可能是百花齊放、不一定是你死我活。

  蔣保信：現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)、在多大程度上能夠拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)？

  任志強(qiáng)：現(xiàn)在要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、這種力量是非常薄弱的、今年不行、明年可能也不行、盡管出臺(tái)了這么多刺激政策、沒(méi)什么大用。

  蔣保信：為什么？

  任志強(qiáng)：因?yàn)閭€沒(méi)還完、庫(kù)存還沒(méi)消化、要有相當(dāng)一個(gè)周期去消化庫(kù)存和解除債務(wù)問(wèn)題。歷史經(jīng)驗(yàn)就是這樣的、2009年初、我們出臺(tái)了一個(gè)4萬(wàn)億計(jì)劃、當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)的銷售都是迅速上漲的，但是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的高峰是在2010年而不在2009年、房地產(chǎn)投資的高峰也是在2010年、新開(kāi)工的高峰還是在2010年、2009年的銷售上漲、只是消耗了大量的庫(kù)存、所以當(dāng)年的投資上不去、今年也同樣、即使今年的銷售很好、但也不能轉(zhuǎn)換成投資、投資的高峰應(yīng)該是明年下半年的事。

  我們的GDP計(jì)算方式有兩種類型、一類是按投資增加值計(jì)算的、所以我們的房地產(chǎn)投資下來(lái)以后、經(jīng)濟(jì)就掉下來(lái)了。

  另外一類是按照房租計(jì)算的、但中國(guó)現(xiàn)在共有房租的增加值非常低、基本上對(duì)經(jīng)濟(jì)沒(méi)什么太大影響、而國(guó)際上大部分國(guó)家計(jì)算GDP是以房租為主的、所以對(duì)GDP影響不在投資上、而是在房地產(chǎn)租金的增加值上。

  從目前來(lái)看、中國(guó)要想讓房地產(chǎn)投資上去、還有許多工作要做、比如說(shuō)戶籍制度問(wèn)題、土地制度問(wèn)題等等、這些沒(méi)有得到解決的長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

  3、想要房?jī)r(jià)降低的、基本都是自私的

  蔣保信：北大的姚洋說(shuō)、中國(guó)經(jīng)不起房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫、如果房地產(chǎn)崩潰、中國(guó)金融市場(chǎng)也可能會(huì)有很大的危機(jī)。

  任志強(qiáng)：他說(shuō)的是廣義的房地產(chǎn)概念、比如很多企業(yè)把房產(chǎn)抵押、以獲取流動(dòng)資金、這個(gè)貸款量是非常大的、房?jī)r(jià)如果不跌、這部分仍然可以維持、如果房?jī)r(jià)大跌、它的內(nèi)部就全垮了。

  假如房地產(chǎn)垮了、本來(lái)這個(gè)房子值一千萬(wàn)、銀行可以貸給你五百萬(wàn)、但這個(gè)房子忽然只值三百萬(wàn)、銀行貸給你的五百萬(wàn)就要收回來(lái)了、你工廠的流動(dòng)資金就沒(méi)了、那怎么辦？

  蔣保信：從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)、房?jī)r(jià)也不能降、是嗎？

  任志強(qiáng)：對(duì)、也沒(méi)有降的道理。中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持5%-6%很正常、你為什么要讓房?jī)r(jià)降呢？你有毛病??？黃金本來(lái)值一塊錢、你非得說(shuō)它值五毛？我找不到任何一個(gè)國(guó)家需要把房?jī)r(jià)降下來(lái)的理由、所有的國(guó)家都認(rèn)為房?jī)r(jià)降下來(lái)、經(jīng)濟(jì)就不好、個(gè)人收入縮水、財(cái)富減少了、你為什么要讓它降呢？

  有一部分人非常狹隘、完全是為了個(gè)人利益、自己買不起房子、就希望房?jī)r(jià)降下來(lái)、嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)、天天吵吵鬧鬧、想要房?jī)r(jià)降低的、基本上都是自私的、他們根本不懂經(jīng)濟(jì)、從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看、哪個(gè)國(guó)家說(shuō)要把房?jī)r(jià)降下來(lái)？

  蔣保信：也有分析師認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)一瀉千里、因?yàn)橹袊?guó)未售的住房庫(kù)存太大、而且富人開(kāi)始前往美國(guó)、加拿大等全球化的都市購(gòu)買房子了、因?yàn)槟沁呌杏谰眯缘耐恋禺a(chǎn)權(quán)和良好的教育、法治環(huán)境。

  任志強(qiáng)：胡說(shuō)八道。有點(diǎn)數(shù)據(jù)概念沒(méi)有？移民到美國(guó)的人、一年也就八千多人、沒(méi)有辦法再有更多人移民過(guò)去了。你們查查總數(shù)量，移民到澳大利亞的能有多少人？全部移民加起來(lái)能有多少？

  即使移民出去的人都在國(guó)外買房了、所有投資加起來(lái)也不到三百億美元、這對(duì)中國(guó)算什么？中國(guó)有八萬(wàn)多億人民幣、相當(dāng)于一萬(wàn)兩千億美元、流失到國(guó)外的才三百多億美元、算什么？媒體切不可用這種方式去瞎忽悠、我不認(rèn)為他是分析師。

  李騰騰：我看到做土地政策研究的學(xué)者說(shuō)、中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高是因?yàn)榈胤秸淹恋貎r(jià)格炒得很高、開(kāi)發(fā)商或者房地產(chǎn)商從政府那拿地的成本特別高、這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷上漲、這是一個(gè)不正常的現(xiàn)象、您怎么看？

  任志強(qiáng)：政府把土地作為商品進(jìn)行買賣、把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫(kù)、本身就是我們制度上的失敗、根本就不用討論。

  土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占到60%、70%、我們好幾年前的報(bào)告就提出來(lái)了、在08年的兩會(huì)上、黃孟復(fù)專門把這個(gè)問(wèn)題作為正式提案向政府提出來(lái)了、毫無(wú)疑問(wèn)、這是房地產(chǎn)問(wèn)題中非常重要的一個(gè)方面、沒(méi)什么可討論的。

  李騰騰：如果放開(kāi)土地市場(chǎng)的話……

  任志強(qiáng)：要放開(kāi)的不僅僅是土地市場(chǎng)、還有背后的其他一系列東西、為什么住宅的價(jià)格要比商業(yè)的價(jià)格高？因?yàn)閷?duì)中國(guó)政府來(lái)說(shuō)、住宅只能是一次性的投入、后期沒(méi)有稅收。

  假定我們按照國(guó)際辦法、以居住地納稅為主、情況就會(huì)大有改變、因?yàn)橐跃幼〉丶{稅為主、住宅能產(chǎn)生稅收、對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)是好事、它就會(huì)抑制房?jī)r(jià)、不讓它漲太高。

  但我們現(xiàn)在不是這樣的、所以地方政府寧愿給你折價(jià)、也希望你蓋更多的寫(xiě)字樓、因?yàn)楸澈笥懈喽愂铡?/span>

你們只看一個(gè)點(diǎn)是不夠的、如果不從制度上來(lái)解決這一系列問(wèn)題、房地產(chǎn)的問(wèn)題是解決不了的。